L’annexe environnementale, le bail vert au-delà du DEET

Temps de lecture : environ 6 minutes · Mis à jour en septembre 2026

Avant le Décret Tertiaire, il y avait déjà une obligation environnementale dans les baux : l’annexe environnementale, dite « bail vert ». Plus ancienne, moins connue, elle continue de s’appliquer à des milliers de baux de bureaux et de commerces, et elle prend une importance nouvelle depuis que l’attestation OPERAT circule dans les transactions. Voici ce qu’elle impose, à qui, et surtout ce qu’elle ne fait pas.

D’où vient l’obligation

L’annexe environnementale est née de la loi Grenelle II (loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010). Elle est codifiée à l’article L.125-9 du Code de l’environnement, et son contenu est précisé par les articles R.137-1 à R.137-3 du Code de la construction et de l’habitation.

Qui est concerné

Les baux portant sur plus de 2 000 m² à usage de bureaux ou de commerces. Les entrepôts et les bâtiments industriels en sont exclus. Deux dates d’application : les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er janvier 2012, puis l’ensemble des baux en cours depuis le 14 juillet 2013. Autrement dit, en 2026, tout bail de bureaux ou de commerces au-dessus de ce seuil doit comporter son annexe.

Attention à ne pas confondre les périmètres : le seuil de 2 000 m² de l’annexe environnementale ne se rapporte qu’aux bureaux et commerces, quand le Décret Tertiaire s’applique dès 1 000 m² à toutes les activités tertiaires. Un même immeuble peut relever des deux, de l’un seulement, ou d’aucun.

Ce que l’annexe contient

C’est un document d’échange entre bailleur et preneur, annexé au bail, qui organise :

• Le descriptif des équipements du bâtiment et des locaux loués (chauffage, refroidissement, ventilation, éclairage) et de leurs caractéristiques.
• La communication réciproque des consommations réelles d’énergie et d’eau, et de la quantité de déchets générée.
• Un bilan périodique de l’évolution de ces données.
• Un programme d’actions conjoint visant à améliorer la performance énergétique et environnementale des locaux.

Ce que l’annexe ne fait pas

Le contresens le plus répandu : croire que l’annexe environnementale répartit les charges ou les travaux. Elle ne réattribue rien. Qui paie quoi reste gouverné par le bail, l’article 606 du Code civil et le régime issu de la loi Pinel (décret n° 2014-1317). L’annexe organise le dialogue et l’échange de données, pas le financement. Pour la répartition elle-même, voir nos articles sur les travaux CVC en bail commercial et le Décret Tertiaire en bail commercial.

Annexe environnementale et Décret Tertiaire

Les deux dispositifs sont complémentaires et ne se substituent pas l’un à l’autre. L’annexe crée l’espace de dialogue bailleur-preneur, le dispositif Éco Énergie Tertiaire fixe l’obligation de résultat et son outil de mesure, la plateforme OPERAT. En pratique, l’annexe est le bon véhicule pour organiser l’échange des données de consommation dont chacun a besoin pour sa déclaration. Et depuis le 1er juillet 2026, l’attestation OPERAT s’annexe elle aussi aux baux : les deux documents voyagent désormais ensemble dans les transactions.

Quelle sanction en cas d’absence

Aucune sanction spécifique n’est prévue par les textes : l’appréciation relève des tribunaux, sur le terrain du droit commun. Le risque réel est contractuel et transactionnel, une annexe manquante ou vide affaiblit une position en négociation, en renouvellement ou en cession de bail, au moment même où la conformité énergétique devient un critère de valorisation.

Questions fréquentes

Mon bail de 1 800 m² de bureaux est-il concerné ?

Non par l’annexe environnementale, qui vise les surfaces de plus de 2 000 m². Mais le bâtiment relève très probablement du Décret Tertiaire, dont le seuil est à 1 000 m² toutes activités tertiaires confondues.

Qui rédige l’annexe, le bailleur ou le preneur ?

Les textes n’imposent pas d’auteur. En pratique le bailleur la prépare avec le bail, et son contenu (données, bilan, programme d’actions) se nourrit des deux parties.

Un entrepôt de plus de 2 000 m² doit-il avoir une annexe ?

Non, les entrepôts et bâtiments industriels sont hors du champ de l’annexe environnementale. Ils peuvent en revanche être assujettis au Décret Tertiaire pour leurs activités tertiaires.

Pour aller plus loin

• Décret Tertiaire et bail commercial, qui porte quoi
• L’attestation de conformité OPERAT
• Due diligence énergétique, la liste avant d’acquérir

Vos baux sont-ils au niveau ?

Annexe environnementale, attestation OPERAT, répartition des obligations : si votre patrimoine cumule les dispositifs, une analyse énergétique en ligne à partir de vos données réelles est le bon point de départ. Analyser mon immeuble.