Constituer et déposer un dossier technique de modulation

Deux des trois leviers de modulation du décret tertiaire ne s’obtiennent pas automatiquement : la modulation pour contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, et la modulation pour disproportion économique reposent, comme le rappelle notre panorama des 3 leviers de modulation, sur un dossier technique. C’est la pièce maîtresse, celle qui rend la modulation opposable et qui sera tenue à disposition des agents de contrôle. Un dossier incomplet ou mal réparti entre les parties est un dossier fragile. Voici qui le rédige, ce qu’il contient, qui porte chaque élément, et comment le déposer sur OPERAT.

Quand un dossier technique est-il requis

La modulation en fonction du volume d’activité ne demande aucun dossier : elle est calculée par OPERAT à partir des indicateurs d’intensité d’usage renseignés par le référent, selon l’article 10 de l’arrêté du 10 avril 2020. En revanche, les modulations pour contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales (article 9) et pour disproportion économique (article 11) exigent un dossier technique élaboré conformément à l’article 7 du même arrêté, dont la justification est récapitulée dans un tableau de synthèse au format .csv déposé sur OPERAT, selon le cadre type de l’annexe IV.

Qui peut réaliser le dossier technique

Le dossier suppose des compétences avérées en énergétique du bâtiment, des équipements et des procédés exploités. Concrètement, il peut être établi par un prestataire externe ou un personnel interne répondant aux exigences de l’article 2 de l’arrêté du 24 novembre 2014 relatif à l’audit énergétique, par un bureau d’études ou un ingénieur conseil, et, pour les justifications de contraintes architecturales ou patrimoniales, par un architecte au sens de l’article 2 de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture, dont la compétence est différenciée selon la nature du bâtiment.

Ce que contient le dossier technique

Au-delà de l’étude énergétique, le dossier rassemble plusieurs pièces selon le motif invoqué. On y trouve une étude énergétique détaillant les leviers d’actions et leurs incidences énergétiques, un programme d’actions assorti des budgets nécessaires pour atteindre les objectifs, une note technique justifiant la modulation pour contraintes techniques (article 9, III), un avis circonstancié d’architecte pour les contraintes architecturales ou patrimoniales (article 9, IV), et une note de calcul du temps de retour brut en cas de coûts disproportionnés (article 11).

Qui porte quoi, la répartition entre propriétaire et preneur à bail

Le dossier technique s’élabore à l’échelle de chaque bâtiment concerné, niveau fonctionnel pertinent au sens de l’article 7 de l’arrêté, précisé par l’arrêté « valeurs absolues II ». En multi-occupation, l’étude énergétique est réalisée au niveau du bâtiment, puis déclinée pour chaque entité fonctionnelle assujettie. La responsabilité de chaque élément se répartit alors selon le tableau suivant.

Élément du dossier technique	Responsabilité	Commentaire
Étude énergétique portant sur la performance du bâtiment	Propriétaire (unique ou syndicat de copropriété), ou preneur à bail selon le contrat	La garantie de résultat incombe en règle générale au propriétaire.
Étude énergétique portant sur les usages spécifiques	Exploitant du local assujetti (propriétaire occupant ou preneur)	Les équipements individuels de chauffage, refroidissement ou ECS relèvent de l’étude sur le bâtiment.
Identification des actions d’adaptation des locaux à un usage économe	Exploitant, et propriétaire le cas échéant	L’aménagement relève de l’exploitant, mais certaines modifications requièrent l’accord du propriétaire ou une autorisation administrative.
Programme d’actions sur l’ensemble des leviers	Propriétaire et exploitants, conjointement	Obligation conjointe, déclinée ensuite par entité fonctionnelle.

Le terme « conjointement » a été retenu pour des raisons juridiques : le programme d’actions s’établit dans un cadre réglementaire, puis se décline entité par entité en précisant la responsabilité du propriétaire ou du preneur sur chaque action.

Attention aux baux qui dérogent à la répartition habituelle. Dans certains baux commerciaux, les obligations d’entretien, de réparation ou de mise en conformité se répartissent entre les parties dans le respect des articles L. 145-40-2 et R. 145-35 du code de commerce. Ainsi, dans un bail dit « investisseur » ou « triple net », la maîtrise d’ouvrage des études et des travaux de performance peut relever du preneur à bail.

Programme d’actions et plan d’actions, ne pas confondre

Ces deux documents sont distincts. Le programme d’actions est réglementaire : il figure au 4° du contenu du dossier technique (article 7 de l’arrêté) et il est également requis en cas de non-atteinte des objectifs à une échéance décennale, au titre du II de l’article R. 185-2 du code de la construction et de l’habitation.

Le plan d’actions, lui, est un cadre informatif proposé sur OPERAT. Il répartit les actions envisagées entre propriétaire et exploitant et identifie qui en est responsable. Sans valeur réglementaire, il se révèle utile lors d’une transaction immobilière, vente ou nouveau bail, pour dresser un état des lieux de l’avancement des actions.

Déposer le dossier sur OPERAT

La procédure se déroule en quelques étapes.

• Réaliser l’étude énergétique et les pièces justificatives correspondant au motif de modulation : note technique, avis d’architecte ou note de calcul du temps de retour.
• Établir le programme d’actions et les budgets associés, conjointement entre propriétaire et exploitants le cas échéant.
• Renseigner le tableau de synthèse au format .csv, selon le cadre type de l’annexe IV de l’arrêté du 10 avril 2020.
• Déposer la modulation sur OPERAT, via le formulaire de modulation de l’espace de l’entité fonctionnelle, et conserver le dossier complet.
• Tenir le dossier à disposition des agents de contrôle, comme le prévoit l’article R. 174-31 du code de la construction et de l’habitation.

L’échéance à ne pas manquer

La modulation pour contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales peut être déclarée à tout moment, sauf lorsqu’elle est aussi justifiée par une disproportion économique. La modulation pour disproportion économique, elle, doit être déclarée au plus tard cinq ans après la première échéance de remontée des consommations de chaque décennie, soit, pour l’horizon 2030, au plus tard le 30 septembre 2027.

Questions fréquentes

Qui peut rédiger un dossier technique de modulation ?

Un prestataire ou un personnel disposant de compétences en énergétique du bâtiment et répondant aux exigences de l’article 2 de l’arrêté du 24 novembre 2014, un bureau d’études ou un ingénieur conseil, et un architecte au sens de la loi du 3 janvier 1977 pour les justifications architecturales ou patrimoniales.

Quelles pièces faut-il fournir ?

Une étude énergétique, un programme d’actions avec budgets, et selon le motif une note technique, un avis circonstancié d’architecte ou une note de calcul du temps de retour brut, le tout récapitulé dans le tableau .csv de l’annexe IV.

Quelle différence entre programme d’actions et plan d’actions ?

Le programme d’actions est réglementaire et fait partie du dossier technique. Le plan d’actions est un cadre informatif proposé sur OPERAT, utile notamment lors d’une transaction immobilière.

Où déposer le dossier de modulation ?

Sur OPERAT, via le formulaire de modulation de l’espace de l’entité fonctionnelle, en versant le tableau de synthèse .csv. Le dossier complet est conservé et tenu à disposition des agents de contrôle.