Construire en RE2020 ne vous met pas en règle avec le Décret Tertiaire

L’idée semble logique. Vous livrez un bâtiment neuf conçu selon la RE2020, donc très performant, et vous en concluez que le Décret Tertiaire est réglé d’avance. C’est l’intuition la plus répandue chez les maîtres d’ouvrage, et elle est fausse. Un bâtiment parfaitement conforme à la RE2020 peut très bien se retrouver hors trajectoire au regard du Décret Tertiaire. Les deux textes ne mesurent pas la même chose, ne couvrent pas les mêmes consommations, et ne se vérifient pas au même moment. Voici pourquoi, et ce que cela change pour vos décisions de construction.

Ce qui change au 1er mai 2026 pour la RE2020 tertiaire

D’abord le contexte, car il rend le sujet immédiat. Le décret n° 2026-16, signé le 15 janvier 2026 et publié au Journal officiel le 17 janvier 2026, étend la RE2020 à une dizaine de nouvelles typologies tertiaires et industrielles : hôtels, restaurants, commerces, crèches, établissements de santé et EHPAD, gymnases, universités et enseignement atypique, médiathèques, aérogares, bâtiments industriels et artisanaux. Ce décret modifie les articles R.172-1 à R.172-9 du Code de la construction et de l’habitation, et l’arrêté du 19 mars 2026 en fixe les seuils techniques.

La règle de bascule est simple : tout permis de construire ou déclaration préalable déposé à compter du 1er mai 2026 pour ces typologies relève de la RE2020. C’est la date de dépôt du dossier qui compte, pas celle du démarrage des études ni de la signature du marché. Les projets de ces catégories restés sous RT2012 basculent donc d’un coup dans un référentiel nettement plus exigeant, sur l’énergie comme sur le carbone.

Jusqu’à cette date, la RE2020 ne visait que les logements, les bureaux et l’enseignement. Beaucoup de maîtres d’ouvrage découvrent donc la réglementation en même temps qu’ils héritent de la question du Décret Tertiaire. D’où le malentendu.

Deux textes, deux logiques à ne pas confondre

La RE2020 et le Décret Tertiaire ne sont pas deux versions du même contrôle. Ils interviennent à deux moments et avec deux philosophies opposées.

La RE2020 encadre la conception. Elle se vérifie sur un calcul conventionnel, réalisé avant la construction, à partir de scénarios d’occupation standardisés. Elle s’exprime en énergie primaire, et elle ne porte que sur les usages réglementés du bâtiment : chauffage, refroidissement, eau chaude sanitaire, éclairage, ventilation et auxiliaires.

Le Décret Tertiaire, issu du décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, encadre l’exploitation. Il se vérifie sur les consommations réelles, mesurées au compteur et déclarées chaque année sur la plateforme OPERAT de l’ADEME. Il s’exprime en énergie finale, et il compte toutes les consommations du bâtiment, y compris la bureautique, l’informatique, les ascenseurs, la cuisine ou le process.

Énergie primaire d’un côté, énergie finale de l’autre. Calcul théorique d’un côté, mesure réelle de l’autre. Cinq familles d’usages d’un côté, la totalité des consommations de l’autre. Avec des bases aussi différentes, la conformité à l’un ne dit presque rien de la conformité à l’autre.

Pourquoi un bâtiment RE2020 peut rester non conforme

Le premier écart vient du périmètre. La RE2020 valide la performance de l’enveloppe et des systèmes sur les usages réglementés. Mais un immeuble consomme aussi pour tout ce que la RE2020 ne compte pas. Un bâtiment peut être irréprochable sur ses cinq usages réglementés et dépasser le seuil du Décret Tertiaire à cause de tout le reste.

Le second écart vient de la réalité d’exploitation. La RE2020 raisonne sur des scénarios standardisés. Le Décret Tertiaire mesure ce qui sort vraiment du compteur, avec l’occupation réelle, les horaires réels, les équipements réellement installés et la façon dont les occupants s’en servent. C’est l’écart de performance bien connu entre la consommation calculée et la consommation constatée, et il joue généralement en votre défaveur.

Autrement dit, la RE2020 atteste d’un potentiel de performance à la livraison. Le Décret Tertiaire vérifie une performance réelle, année après année. Entre les deux, il y a la vie du bâtiment.

Les nouvelles catégories sont les plus exposées

Le point devient critique précisément pour les typologies que la RE2020 vient d’intégrer. Hôtels, commerces, restaurants, établissements de santé, EHPAD : dans ces bâtiments, l’essentiel de la consommation provient des usages spécifiques que la RE2020 ne réglemente pas. La cuisine d’un restaurant, le linge et la restauration d’un EHPAD, le froid alimentaire d’un commerce, l’équipement médical d’un établissement de santé pèsent souvent plus lourd que le chauffage ou l’éclairage.

Pour ces actifs, afficher une conformité RE2020 ne préjuge en rien de la conformité au Décret Tertiaire. Le risque est même inverse : un maître d’ouvrage rassuré par son attestation RE2020 peut négliger totalement le pilotage des consommations réelles, et se retrouver hors trajectoire dès les premières déclarations OPERAT.

Pour un bâtiment neuf, la valeur absolue s’impose en pratique

Il reste un point que beaucoup ignorent. Le Décret Tertiaire offre deux méthodes : réduire ses consommations d’un pourcentage par rapport à une année de référence, soit -40 % en 2030, -50 % en 2040 et -60 % en 2050, ou bien respecter un seuil de consommation en valeur absolue exprimé en énergie finale.

Pour un bâtiment ancien, l’année de référence se choisit librement parmi douze mois consécutifs d’exploitation situés entre 2010 et 2022, cette borne ayant été repoussée de 2019 à 2022 par l’arrêté du 20 février 2024. Pour un bâtiment neuf, la règle est différente : quand l’activité l’occupe depuis moins de deux ans, l’année de référence retenue est sa première année entière d’exploitation. Le bâtiment a donc bien une année de référence, et la méthode relative lui est techniquement ouverte.

Le problème, c’est qu’elle devient un piège. Partir d’une première année déjà très performante et devoir encore retrancher 40 % est presque intenable pour un bâtiment optimisé dès l’origine. La voie pertinente est donc la valeur absolue, qui compare la consommation réelle à un seuil cible plutôt qu’à un point de départ déjà excellent. Encore faut-il le savoir dès la conception, et organiser le suivi des consommations dès la mise en service pour vérifier que le bâtiment tient ce seuil dans la durée.

Et même un bâtiment exemplaire reste soumis à l’obligation de déclarer ses consommations chaque année sur OPERAT, avant le 30 septembre. Un actif performant mais non déclaré n’est pas en règle, comme l’a rappelé le dernier bilan OPERAT de l’ADEME. La conformité commence toujours par la déclaration.

Ce que cela change pour le décideur

La bonne lecture n’est pas RE2020 ou Décret Tertiaire, ni même RE2020 puis Décret Tertiaire. C’est de comprendre que la RE2020 vous donne un bon point de départ, pas une garantie d’arrivée. Le travail utile se joue à la conception : prévoir dès l’origine le comptage et le pilotage des consommations réelles, traiter les usages spécifiques qui échappent à la RE2020, et arbitrer la future méthode de conformité au Décret Tertiaire, en général la valeur absolue pour un bâtiment neuf.

Concrètement, cela veut dire embarquer la question du Décret Tertiaire dans le programme de construction, et non la découvrir à la première échéance de déclaration. Un bâtiment conçu pour être piloté, et non seulement pour passer un calcul réglementaire, est un actif plus simple à mettre en conformité, plus facile à louer et plus solide à la revente.

Anticiper plutôt que subir

La RE2020 et le Décret Tertiaire ne se remplacent pas et ne se garantissent pas l’un l’autre. Construire performant est nécessaire, mais ce n’est pas suffisant pour être en règle sur la durée. Le bon réflexe est de cartographier, pour chaque projet neuf, la méthode de conformité visée, les usages à piloter et l’échéance de déclaration.

Évaluez dès maintenant votre exposition : demandez une analyse énergétique de votre immeuble gratuite ou utilisez le formulaire de contact pour prioriser vos actions avant que les files d’attente ne s’allongent davantage.

FAQ

Un bâtiment conforme RE2020 est-il automatiquement conforme au Décret Tertiaire ? Non. La RE2020 valide un calcul conventionnel en énergie primaire sur les usages réglementés, à la conception. Le Décret Tertiaire mesure les consommations réelles en énergie finale, tous usages confondus, en exploitation. Une bonne note RE2020 ne garantit pas le respect du Décret Tertiaire.

Pourquoi les hôtels, commerces et établissements de santé sont-ils les plus concernés ? Parce que leur consommation est dominée par des usages spécifiques que la RE2020 ne réglemente pas, comme la cuisine, le froid alimentaire ou l’équipement médical. La performance RE2020 y est donc peu représentative de la consommation réelle.

Quelle méthode de conformité pour un bâtiment neuf ? En pratique la valeur absolue. La méthode en valeur relative reste théoriquement ouverte, l’année de référence d’un bâtiment récent étant sa première année entière d’exploitation, mais elle est presque intenable : retrancher 40 % à une consommation déjà optimisée dès la livraison n’a guère de sens.

Faut-il déclarer un bâtiment neuf sur OPERAT ? Oui, dès lors qu’il entre dans le champ du Décret Tertiaire, c’est-à-dire un usage tertiaire de plus de 1 000 m². La déclaration annuelle reste obligatoire avant le 30 septembre, même pour un bâtiment performant.