Décret Tertiaire et bail commercial, qui porte quoi

Temps de lecture : environ 7 minutes · Mis à jour en septembre 2026

Le Décret Tertiaire a une particularité que beaucoup de baux n’ont pas encore intégrée : il pèse à la fois sur le propriétaire et sur le locataire. Qui déclare sur OPERAT, qui finance les travaux, qui porte la responsabilité si l’objectif est raté ? Le texte ne tranche pas à votre place : c’est le bail qui fait la loi entre les parties. Voici comment lire la situation, et quoi négocier.

Ce que dit le texte, et ce qu’il ne dit pas

L’article L.174-1 du code de la construction et de l’habitation vise les propriétaires et, le cas échéant, les preneurs à bail : les deux sont assujettis. Le décret n° 2019-771 et ses textes d’application précisent que chacun est tenu pour les consommations et les actions qui relèvent de son périmètre de responsabilité respectif, tel qu’il résulte des dispositions contractuelles.

Autrement dit, le législateur renvoie au bail. Il n’existe pas de clé de répartition légale des objectifs ou des travaux propre au Décret Tertiaire. En l’absence de clause, chacun reste tenu de l’obligation sur ce qu’il maîtrise : le bailleur sur le bâti et les équipements communs, le preneur sur ses usages et aménagements privatifs.

Qui déclare quoi sur OPERAT

En pratique, sur une même entité fonctionnelle, bailleur et preneur déclarent chacun la part de consommation qui relève de leur périmètre : parties communes et équipements collectifs côté bailleur, consommations privatives côté preneur. Le partage doit être cohérent d’une année sur l’autre, et il suppose un échange de données entre les parties. Un accord écrit, même simple, évite qu’une partie du périmètre ne soit déclarée par personne.

Qui paie les travaux

C’est le point dur des négociations, et il se règle avec le droit commun des baux commerciaux :

• Les grosses réparations de l’article 606 du code civil (structure, clos, couvert) ne peuvent pas être refacturées au preneur pour les baux conclus ou renouvelés depuis novembre 2014 (loi Pinel et décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014).
• Les travaux d’amélioration énergétique (chaufferie, GTB, isolation, éclairage) relèvent de la négociation : qui investit, qui bénéficie des économies, comment se partage la valeur créée.
• Les aides (certificats d’économies d’énergie notamment) peuvent financer une partie de l’investissement et faciliter l’accord entre les parties.

Le déséquilibre classique est connu : le bailleur investit, le preneur encaisse la baisse de facture. Les baux récents corrigent ce biais par des clauses de partage des économies ou des loyers ajustés après travaux. L’important est que le sujet soit traité avant les travaux, pas après.

L’annexe environnementale, l’outil déjà prévu par la loi

Pour les baux portant sur plus de 2 000 m² à usage de bureaux ou de commerces, une annexe environnementale est obligatoire (article L.125-9 du code de l’environnement, issu de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010, précisé par les articles R.137-1 à R.137-3 du CCH). Elle s’applique aux baux conclus ou renouvelés depuis le 1er janvier 2012 et à tous les baux en cours depuis le 14 juillet 2013.

Attention au contresens fréquent : cette annexe est un outil de coordination. Elle organise l’échange de données de consommation, l’accès du bailleur pour les travaux et un bilan périodique avec programme d’actions. Elle ne réattribue pas la charge des travaux, qui reste gouvernée par le bail et le droit commun. Ne pas confondre non plus son seuil de 2 000 m² avec le seuil de 1 000 m² du Décret Tertiaire : ce sont deux obligations distinctes.

Les clauses à négocier dans un bail tertiaire en 2026

• Échange de données : qui transmet quoi, à quelle fréquence, sous quel format, pour permettre les déclarations OPERAT des deux parties.
• Déclarant : qui saisit sur OPERAT, avec quel mandat le cas échéant, et qui valide l’année de référence et le découpage des entités.
• Travaux : programme indicatif, répartition de l’investissement, sort des aides et partage des économies.
• Attestation : depuis le 1er juillet 2026, l’attestation annuelle de conformité est annexée à tout nouveau bail (arrêté du 1er août 2025). Prévoir qui la produit et quand.
• Fin de bail : restitution des données, continuité des déclarations et sort des équipements installés.

Questions fréquentes

Le locataire peut-il être sanctionné ?

Oui. Le preneur à bail est assujetti au même titre que le propriétaire pour son périmètre. Le régime de sanctions du dispositif (mise en demeure, publication, amende de 1 500 à 7 500 € par bâtiment en l’absence de plan d’action) peut viser l’un comme l’autre.

Le bail ne dit rien, qui doit déclarer ?

Les deux restent tenus, chacun pour ce qu’il maîtrise. Le réflexe utile est un accord écrit, même hors avenant, fixant qui déclare quoi. À défaut, le risque est le trou de déclaration, où chacun pense que l’autre s’en charge.

L’annexe environnementale règle-t-elle la répartition des travaux ?

Non. Elle organise l’information et la coordination entre bailleur et preneur. La répartition des travaux et de leur coût reste une affaire de clauses du bail et de droit commun (article 606 du code civil, loi Pinel).

Pour aller plus loin

• Structurer sa déclaration OPERAT, le partage bailleur-preneur en pratique.
• L’attestation de conformité OPERAT, annexée aux baux depuis le 1er juillet 2026.
• Travaux CVC et bail commercial, le détail du qui-paie-quoi sur les équipements.

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Cet article a une visée d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique (décret n° 2019-771, CCH, code civil, code de l’environnement). Pour la rédaction ou la renégociation d’un bail, rapprochez-vous d’un conseil juridique.