Le Décret Tertiaire pour les EHPAD
Temps de lecture : environ 5 minutes · Mis à jour en septembre 2026
Les EHPAD cochent toutes les cases du Décret Tertiaire : des surfaces presque toujours supérieures à 1 000 m², une occupation continue, des consommations d’énergie élevées par nature. Et une contrainte que le dispositif reconnaît : on ne baisse pas le chauffage de résidents âgés pour tenir un objectif. Voici comment le dispositif s’applique au secteur, et où sont les vraies marges.
Un secteur presque toujours assujetti
Un EHPAD moyen dépasse largement le seuil des 1 000 m² d’activités tertiaires : l’hébergement médico-social est une activité tertiaire au sens du dispositif (décret n° 2019-771). L’obligation pèse sur le propriétaire des murs et sur l’exploitant, chacun pour son périmètre : dans un secteur où bailleur, gestionnaire et groupe se superposent souvent, la répartition des rôles est le premier chantier.
L’occupation continue change le calcul
Un EHPAD vit 24 heures sur 24, 365 jours par an, avec des besoins sanitaires incompressibles : température de confort élevée, eau chaude sanitaire abondante, blanchisserie, restauration. Le dispositif en tient compte de deux manières :
- Les objectifs en valeur absolue sont fixés par catégorie d’activité : un EHPAD n’est pas comparé à des bureaux, mais aux seuils de sa propre catégorie.
- Les indicateurs d’intensité d’usage ajustent l’objectif à l’activité réelle : nombre de lits, taux d’occupation, services internes (cuisine sur place, blanchisserie). Des IIU bien renseignés évitent d’être pénalisé pour une activité soutenue.
Les leviers qui ne touchent pas au confort
La bonne nouvelle du secteur : les gisements d’économies sont réels sans dégrader le service. Dans l’ordre habituel d’efficacité :
- Le pilotage : GTB et régulation fine par zone (les circulations et locaux techniques n’ont pas besoin de la température des chambres), programmation de la ventilation.
- L’eau chaude sanitaire : gros poste du secteur, optimisable par la production (récupération de chaleur, dimensionnement) sans toucher à l’usage.
- Les équipements : blanchisserie, cuisine et froid professionnels, où le renouvellement se finance en partie par les certificats d’économies d’énergie.
- L’enveloppe et le chauffage : les travaux lourds, à programmer sur la trajectoire longue (2040-2050), en s’appuyant sur les aides du secteur.
Par où commencer
La séquence gagnante ne varie pas : fiabiliser les déclarations OPERAT et l’année de référence d’abord (la date charnière du 30 septembre 2027 s’applique au secteur comme aux autres), documenter les IIU ensuite, puis dérouler les leviers de pilotage avant d’engager les travaux lourds. Pour un groupe multi-établissements, la mutualisation des objectifs à l’échelle du patrimoine assujetti d’une même entité juridique offre une souplesse supplémentaire.
Questions fréquentes
Peut-on invoquer le confort des résidents pour moduler l’objectif ?
Pas directement : le confort est déjà pris en compte par la catégorie d’activité et les IIU. La modulation, elle, se justifie par des motifs techniques, patrimoniaux ou économiques documentés, dossier à déposer avant le 30 septembre 2027 pour l’objectif 2030.
Qui déclare, le groupe ou l’établissement ?
La déclaration se structure par entité fonctionnelle (SIRET, site, activité). Un groupe peut centraliser la gestion par mandat, mais chaque établissement reste identifié avec ses propres données.
Un EHPAD public est-il concerné ?
Oui, le dispositif s’applique aux bâtiments publics comme privés. Les établissements rattachés à un centre hospitalier ou à une collectivité suivent la même logique de déclaration.
Pour aller plus loin
- Les indicateurs d’intensité d’usage, le levier clé du secteur.
- Le Décret Tertiaire pour les établissements de santé, le grand frère hospitalier.
- L’année de référence, à fixer avant le 30 septembre 2027.
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Cet article a une visée d’information générale et ne se substitue pas aux textes officiels (décret n° 2019-771, arrêtés d’application). Pour une situation précise, un accompagnement personnalisé est recommandé.
