Travaux CVC en bail commercial, qui paie et qui décide

Le remplacement d’un système de chauffage, de ventilation ou de climatisation dans un local tertiaire pris à bail soulève deux questions que l’on confond souvent : qui paie les travaux, et qui a le droit de les engager. L’article 606 du Code civil trace la frontière entre les grosses réparations, à la charge du bailleur, et l’entretien, à la charge du preneur. Un système CVC n’appartenant pas à la structure de l’immeuble, son remplacement revient en principe au preneur. Mais celui-ci ne peut pas transformer les lieux sans l’accord écrit du bailleur. Voici les règles à connaître avant d’engager une opération, en particulier le passage d’une chaudière gaz à une pompe à chaleur.

Ce que dit l’article 606 du Code civil

L’article 606 du Code civil dispose que « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier », le reste étant réputé entretien. Cette liste, ancienne, a été modernisée par la jurisprudence : selon la Cour de cassation (3e chambre civile, 13 juillet 2005, puis 21 avril 2022), sont des grosses réparations celles qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale. Tout le reste relève de l’entretien.

La répartition de principe est donc la suivante :

• Côté bailleur : la structure, les gros murs, la toiture, ainsi que l’amélioration de l’isolation, classée parmi les grosses réparations.
• Côté preneur : l’entretien courant du chauffage, de la climatisation, des chaudières, des sanitaires, les peintures et les petites remises en état.

Un système CVC, entretien ou grosse réparation

Un système de chauffage, de ventilation ou de climatisation n’affecte ni la structure ni la solidité de l’immeuble. Il ne relève donc pas de l’article 606. Dans un bail où le bailleur ne conserve que les grosses réparations et transfère le reste au preneur, le remplacement du CVC est en principe à la charge et à l’initiative du preneur. Trois nuances méritent toutefois l’attention :

• L’entretien et la réparation de la climatisation peuvent être valablement mis à la charge du preneur par une clause expresse et non équivoque du bail (Cour de cassation, 3e chambre civile, 28 septembre 2022, pourvoi n° 21-20.879).
• En l’absence de clause, une panne ou un remplacement dû à la vétusté rebascule vers le bailleur, au titre de son obligation de délivrance et d’entretien (articles 1719, 1720 et 1755 du Code civil).
• Le juge peut requalifier en travaux à la charge du bailleur des réparations d’entretien qui se révèlent particulièrement onéreuses.

Le verrou de la loi Pinel pour les baux récents

Un point est décisif selon la date du bail. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, les grosses réparations visées à l’article 606 ne peuvent plus être mises à la charge du preneur, même par une clause du bail et même lorsqu’elles résultent de la vétusté. Cette règle, d’ordre public, figure à l’article R.145-35 du Code de commerce. L’article L.145-40-2 impose par ailleurs d’annexer au bail un inventaire précis et limitatif des charges, impôts et travaux, avec leur répartition entre bailleur et preneur. Autrement dit, ce qui relève de l’article 606 reste au bailleur, quelle que soit la rédaction du bail.

Payer les travaux ne donne pas le droit de les engager

Supporter le coût et exécuter les travaux sont deux choses distinctes. Même lorsqu’il en a la charge financière, le preneur ne peut pas transformer les lieux sans l’accord écrit et préalable du bailleur. À défaut, il s’expose à la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, ou à une obligation de remise en état à ses frais.

La ligne de partage est simple : le remplacement à l’identique d’un CVC vétuste se rapproche de l’entretien, le preneur peut agir en informant le bailleur. En revanche, un changement de système (par exemple le remplacement d’une chaudière gaz par une pompe à chaleur, l’ajout d’unités en toiture, un percement de couverture ou un renforcement de charpente) constitue une transformation, pour laquelle l’autorisation écrite du bailleur est obligatoire. Toute intervention touchant la structure, la toiture ou l’isolation reste par ailleurs à la charge du bailleur, au titre de l’article 606.

Le sort des équipements en fin de bail doit lui aussi être anticipé. Par le mécanisme de l’accession, les améliorations fixées peuvent revenir au bailleur sans indemnité si le bail contient une clause d’accession. Ce point se cadre contractuellement, en amont de l’opération.

Le cas du remplacement d’une chaudière gaz par une pompe à chaleur

C’est l’opération la plus fréquente sur un site tertiaire engagé dans sa trajectoire de réduction des consommations. Le contexte de financement est d’ailleurs particulièrement favorable en ce moment. La fiche CEE BAT-TH-163 (pompe à chaleur de type air/eau), en vigueur depuis le 1er janvier 2026, ouvre droit aux Certificats d’Économies d’Énergie pour l’installation d’une pompe à chaleur dans un bâtiment tertiaire existant. Surtout, lorsque cette pompe à chaleur remplace une chaudière au gaz, au charbon ou au fioul, elle bénéficie de la bonification Coup de pouce chauffage des bâtiments tertiaires, qui triple le forfait CEE (coefficient multiplicateur de 3), pour les opérations engagées jusqu’au 31 décembre 2030. Selon les caractéristiques du projet et le cours des CEE, cette valorisation peut couvrir une part majeure du coût, jusqu’à un reste à charge parfois nul.

Attention toutefois : ce financement, même lorsqu’il approche 100 % de l’opération, ne dispense pas d’obtenir l’accord écrit et préalable du bailleur. Le passage d’une chaudière gaz à une pompe à chaleur reste une transformation, pas un simple entretien. En pratique, vérifiez la clause travaux du bail, sollicitez l’autorisation écrite du bailleur, puis formalisez l’opération par un avenant. L’annexe environnementale, quand elle existe, organise l’échange de données et l’accès aux locaux, mais elle n’autorise pas à elle seule la transformation : c’est l’avenant qui verrouille l’autorisation, la prise en charge, le sort de l’équipement en fin de bail (clause d’accession) et la répartition des économies.

Article 606 et loi Pinel disent qui paie, le bail vert dit comment coopérer

C’est le fil à garder en tête. L’article 606 du Code civil et la loi Pinel déterminent qui supporte la charge des travaux, mais ils ne disent rien de la manière d’organiser l’opération. Cette coordination se joue dans le bail, en particulier dans l’annexe environnementale, dite bail vert, ou, en dessous du seuil ou hors de son champ, dans un avenant sur mesure. Ces outils précisent comment on organise les travaux, l’accès aux locaux, le suivi des consommations et le partage des économies. L’article 606 pose la frontière, le bail vert écrit la coopération.

L’annexe environnementale, dite bail vert

Issue de la loi Grenelle II (loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010), l’annexe environnementale est prévue à l’article L.125-9 du Code de l’environnement, son contenu étant précisé aux articles R.137-1 à R.137-3 du Code de la construction et de l’habitation. Elle est obligatoire pour les baux portant sur plus de 2 000 m² à usage de bureaux ou de commerces (les entrepôts et les bâtiments industriels sont exclus), à ne pas confondre avec le seuil de 1 000 m² du Décret Tertiaire. Elle s’applique aux baux conclus ou renouvelés depuis le 1er janvier 2012, et à tous les baux en cours depuis le 14 juillet 2013. Aucune sanction spécifique n’est prévue en cas d’absence : l’appréciation est laissée aux tribunaux.

Concrètement, c’est un outil de coordination. Bailleur et preneur s’y communiquent le descriptif et les caractéristiques énergétiques des équipements (chauffage, refroidissement, ventilation, éclairage, traitement des déchets), leurs consommations réelles d’énergie et d’eau, et le bailleur y organise son accès aux locaux pour les travaux d’amélioration. Les parties établissent enfin un bilan périodique et s’engagent sur un programme d’actions.

Un point est essentiel pour éviter le contresens : l’annexe environnementale ne réattribue pas qui paie. Elle n’a pas d’effet sur la charge des travaux, qui reste gouvernée par l’article 606, la loi Pinel et les clauses du bail. Elle organise la donnée, l’accès et le suivi, pas la répartition financière.

Elle est aussi le lieu naturel pour traiter le Décret Tertiaire. Bailleur et preneur étant tous deux concernés par la déclaration OPERAT, l’annexe permet de répartir entre eux la collecte des données de consommation et le suivi de la trajectoire de réduction (dispositif Éco Énergie Tertiaire).

C’est enfin dans ce cadre contractuel que se sécurise le montage de financement (Certificats d’Économies d’Énergie, tiers-investissement, répartition du reste à charge) et que l’on prévient le risque de déplafonnement du loyer lié aux travaux.

La marche à suivre avant d’engager les travaux

1. Vérifier la clause travaux et l’inventaire annexé au bail, en notant la date de conclusion ou de renouvellement (régime de l’article 606).
2. Qualifier l’opération : remplacement à l’identique (entretien) ou changement de système (transformation).
3. Solliciter l’accord écrit et préalable du bailleur pour toute transformation.
4. Formaliser par un avenant l’autorisation, la prise en charge, le sort de l’équipement en fin de bail et le partage des économies, l’annexe environnementale organisant pour sa part l’accès aux locaux et le suivi des consommations.
5. Sécuriser le financement et vérifier l’impact éventuel sur le loyer de renouvellement.

Questions fréquentes

Qui paie le remplacement du chauffage dans un bail commercial

En principe le preneur, car un système de chauffage ne relève pas des grosses réparations de l’article 606 du Code civil. Mais si le remplacement est dû à la vétusté et qu’aucune clause claire ne le transfère au preneur, il peut rebasculer vers le bailleur au titre de son obligation d’entretien. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, tout ce qui relève de l’article 606 reste de toute façon à la charge du bailleur (article R.145-35 du Code de commerce).

Le locataire peut-il changer la climatisation sans l’accord du bailleur

Un remplacement à l’identique d’un équipement vétuste se rapproche de l’entretien : le preneur peut agir en informant le bailleur. En revanche, un changement de système ou une intervention touchant la toiture, la structure ou l’isolation est une transformation qui exige l’accord écrit et préalable du bailleur, sous peine de résiliation du bail ou de remise en état.

Les Certificats d’Économies d’Énergie changent-ils la répartition des travaux

Non. Le financement d’une opération, même à 100 % par les Certificats d’Économies d’Énergie, ne modifie pas les obligations du bail. Le preneur qui finance une transformation doit toujours obtenir l’accord écrit du bailleur avant d’engager les travaux.

Le Décret Tertiaire modifie-t-il les obligations du bail

Le Décret Tertiaire rend bailleur et preneur co-responsables de la trajectoire de réduction, mais ne réécrit pas la répartition des travaux du bail. Il sert de cadre pour organiser l’opération, via une annexe environnementale ou un avenant précisant coûts, économies et propriété des équipements.

Ce contenu est fourni à titre purement informatif et pédagogique par nos équipes. Il ne constitue pas une consultation juridique et ne se substitue pas à l’avis d’un avocat spécialisé en baux commerciaux. Les informations reflètent l’état du droit et de la jurisprudence à la date de rédaction (juillet 2026) et sont susceptibles d’évoluer ; chaque situation dépend en outre des clauses réelles du bail concerné. Avant tout engagement de travaux ou toute décision contractuelle, nous vous recommandons de consulter un professionnel du droit.

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