Moduler ses objectifs quand la cible est hors d’atteinte

Temps de lecture : environ 6 minutes · Mis à jour en 2026

Tous les bâtiments ne peuvent pas atteindre -40 % sans démolir leur enveloppe ou dépenser des sommes déraisonnables. Le Décret Tertiaire prévoit donc une modulation des objectifs : la possibilité d’ajuster la cible, à condition de la justifier par un dossier technique déposé dans les délais.

Les quatre motifs recevables

La modulation des objectifs (à distinguer de la simple prise en compte des usages via les IIU) repose sur un dossier technique prévu par le Code de la construction et de l’habitation. Quatre motifs sont recevables :

• Contraintes techniques : travaux qui causeraient des pathologies au bâti ou des problèmes de sécurité. Justifiés par une note technique d’un homme de l’art.
• Contraintes architecturales ou patrimoniales : bâtiment classé ou situé aux abords d’un bâtiment classé, impossibilité d’isoler par l’extérieur, etc. Justifiées par l’avis circonstancié d’un architecte.
• Volume d’activité : pris en compte automatiquement par OPERAT via les IIU correctement déclarés, pas de dossier dédié pour ce motif.
• Coût manifestement disproportionné : démontré par une note de calcul du temps de retour brut sur investissement (TRI), levier par levier.

Les seuils de temps de retour (TRI)

Pour le motif économique, une action peut être écartée si son temps de retour brut dépasse un seuil :

• 30 ans pour les rénovations de l’enveloppe (isolation, menuiseries)
• 15 ans pour le renouvellement des équipements énergétiques (chaudière, PAC, ventilation)
• 10 ans pour les systèmes de gestion active des équipements (GTB).

Ce temps de retour est brut : il intègre les aides (CEE, subventions) mais pas l’évolution future du prix de l’énergie. Les actions restantes, une fois écartées celles qui dépassent ces seuils, forment le scénario modulé, dont la consommation résiduelle simulée devient votre objectif modulé.

Le calendrier à respecter

Le dossier (ou la première note de calcul) doit être déposé avant le 30 septembre 2027 pour l’horizon 2030 (puis avant fin septembre 2037 pour 2040, et 2047 pour 2050). La justification se fait par entité (EFA) et les pièces doivent être tenues à disposition des agents de contrôle. Sans dossier dans les délais, l’objectif plein reste dû.

Ne pas confondre modulation et mutualisation

La modulation ajuste l’objectif d’une entité au vu de ses contraintes propres. La mutualisation est autre chose : elle permet à un même propriétaire de compenser un bâtiment en retard par un bâtiment en avance, à l’échelle de son patrimoine. Un propriétaire qui déclare pour ses locataires ne peut pas mutualiser entre eux : chaque locataire garde ses propres objectifs.

Concrètement, l’atteinte des objectifs s’apprécie alors en moyenne pondérée sur l’ensemble des entités concernées : un bâtiment en avance compense un bâtiment en retard. C’est un levier de pilotage de parc à part entière, sans dossier technique à déposer, mais il suppose un même assujetti : la compensation ne franchit pas les frontières juridiques.

Questions fréquentes

Faut-il des devis pour justifier un TRI ?

Il n’y a pas d’obligation réglementaire de fournir des devis. La justification repose sur une note de calcul du temps de retour, mais des pièces solides renforcent le dossier en cas de contrôle.

Qui peut réaliser le dossier de modulation ?

L’étude support est une étude énergétique (souvent une simulation thermique dynamique) qui doit prouver l’exhaustivité des actions examinées. Elle est en général confiée à un bureau d’études.

Que se passe-t-il si je ne dépose rien ?

L’objectif plein (-40 % ou la valeur absolue) reste applicable. La modulation est une faculté à activer dans les délais, pas un droit automatique.

Pour aller plus loin

• Les indicateurs d’intensité d’usage (IIU), l’ajustement automatique, à distinguer de la modulation.
• Les objectifs et les échéances, les cibles que la modulation permet d’ajuster.
• Sanctions, contrôles et bonnes pratiques, l’importance de tenir un dossier justifiable.

Une cible qui semble hors d’atteinte ?

Faites étudier votre dossier de modulation par un expert avant l’échéance 2027. decrettertiaire.fr/contact

Cet article a une visée d’information générale et ne se substitue pas aux textes officiels (décret n° 2019-771, arrêté du 10 avril 2020 et arrêtés modificatifs, CCH, code de l’urbanisme). Pour une situation précise, un accompagnement personnalisé est recommandé.