Le Décret Tertiaire pour les bureaux

Temps de lecture : environ 5 minutes · Mis à jour en septembre 2026

Les bureaux forment le premier segment du parc tertiaire français, et souvent le plus simple à faire progresser. Objectif de réduction, seuil d’assujettissement, effet du télétravail sur les indicateurs, leviers rentables : voici ce que le dispositif Éco Énergie Tertiaire (décret n° 2019-771) implique concrètement pour un immeuble de bureaux.

Êtes-vous assujetti ?

Le seuil est le même que pour toutes les activités tertiaires : 1 000 m² de surface de plancher, sur un bâtiment, une partie de bâtiment ou un ensemble de bâtiments sur une même unité foncière. Trois plateaux de 400 m² sur un même site totalisent 1 200 m² et entrent dans le dispositif. Le détail des trois cas est dans notre article suis-je assujetti.

Où se situe le parc bureaux

Selon le bilan OPERAT publié par l’ADEME en 2026, le parc de bureaux déclaré consomme en moyenne autour de 110 kWh/m²/an d’énergie finale, l’une des intensités les plus basses du tertiaire. C’est une bonne et une mauvaise nouvelle : la marche vers -40 % en 2030 part de plus bas, mais les gains faciles y sont plus vite épuisés qu’ailleurs. D’où l’intérêt de la voie en valeur absolue, qui fixe un seuil par sous-catégorie d’activité : OPERAT retient automatiquement la voie la plus favorable.

Deux vigilances sur cette voie. Les bureaux se déclinent en sous-catégories aux seuils distincts (bureau standard, open space, flex office, coworking). Et la valeur par défaut est souvent plus exigeante que la sous-catégorie précise : le rapport CEPBât cite une composante d’usage de 21 kWh/m²/an par défaut, contre 50 pour les bureaux standards. Déclarer la sous-catégorie qui reflète l’usage réel, plutôt que de laisser le défaut, peut changer la cible du tout au tout.

Télétravail, flex office et IIU

Les indicateurs d’intensité d’usage (IIU) déclarés chaque année décrivent l’occupation réelle : postes de travail, densité, horaires. Le télétravail les a bousculés. Une baisse durable d’occupation, si elle est déclarée, ajuste l’objectif en conséquence : le dispositif n’attend pas la même consommation d’un plateau plein et d’un plateau aux deux tiers vide. Ne pas mettre à jour ses IIU, c’est laisser courir un objectif calculé sur une occupation qui n’existe plus, et fragiliser sa déclaration en cas de contrôle. Le fonctionnement détaillé est dans notre chapitre sur les IIU.

Les leviers types d’un immeuble de bureaux

• Le pilotage : consignes de température, programmation horaire, extinction des week-ends. C’est le gisement le moins cher, souvent à deux chiffres.
• La GTB : au-delà du gain, c’est une obligation du décret BACS pour les systèmes de chauffage ou de climatisation de plus de 290 kW depuis janvier 2025, et de 70 à 290 kW au 1er janvier 2030 (décret n° 2025-1343). Voir nos obligations GTB.
• L’éclairage et la bureautique : détection de présence, relamping, extinction centralisée. Sur un plateau, l’usage spécifique pèse d’autant plus que le chauffage est déjà optimisé.
• Le remplacement des équipements de chauffage et de froid en fin de vie, à arbitrer avec les aides disponibles (CEE notamment).

Bailleur ou preneur, qui porte quoi

Dans un immeuble multi-locataires, le bailleur porte généralement les parties communes et les équipements collectifs, chaque preneur ses consommations privatives, selon le bail. La répartition détaillée, annexe environnementale comprise, est dans notre article sur le bail commercial.

Questions fréquentes

Un plateau de bureaux vacant doit-il déclarer ?

L’assujettissement suit le bâtiment, pas le remplissage. Une vacance prolongée se traduit dans les consommations et les IIU déclarés, elle ne fait pas sortir du dispositif.

Le flex office réduit-il mes obligations ?

Non, il modifie les indicateurs d’occupation déclarés. L’objectif s’ajuste à l’intensité réelle, dans un sens comme dans l’autre.

Mes bureaux font 800 m² dans un immeuble de 5 000 m², concerné ?

Oui. Dès que le bâtiment dépasse 1 000 m² d’activités tertiaires cumulées, chaque occupant est assujetti pour sa partie, même en dessous du seuil.

Pour aller plus loin

• Toutes les échéances énergie du tertiaire jusqu’en 2050
• Bien choisir son année de référence
• Structurer sa déclaration OPERAT

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