Annexer l’attestation OPERAT au bail, mode d’emploi
Temps de lecture : environ 7 minutes · Mis à jour en septembre 2026
Depuis le 1er juillet 2026, l’attestation annuelle de conformité OPERAT est annexée à tout nouveau bail portant sur des locaux assujettis au Décret Tertiaire (arrêté du 1er août 2025, article R. 174-32 du CCH). Voici quoi annexer, à quel moment, et cinq clauses types à adapter avec votre conseil.
Le cadre posé par les textes
L’attestation numérique est le document que la plateforme OPERAT génère après chaque déclaration annuelle. Elle évalue la situation de l’entité fonctionnelle assujettie (EFA) au regard de ses objectifs, en voie relative comme en voie absolue. Jusqu’au 30 juin 2026, elle n’avait qu’une valeur informative. L’arrêté du 1er août 2025 (JORF du 6 septembre 2025), qui modifie l’arrêté du 10 avril 2020, l’a rendue opposable au 1er juillet 2026, comme l’explique notre article sur l’attestation OPERAT devenue obligatoire en juillet.
Trois usages en découlent. L’attestation est portée à la connaissance des occupants par affichage physique, intranet ou courriel, une souplesse plus grande que celle du DPE (article R. 174-32 du CCH, confirmé par l’ADEME au bilan OPERAT 2026). Elle est annexée aux nouveaux baux. Elle est communiquée à l’acquéreur en cas de vente.
Ce que les textes ne précisent pas mérite autant d’attention. À notre connaissance, aucune forme n’est imposée à l’annexe, aucune sanction spécifique n’est attachée à son absence, et la notion de « nouveau bail » n’a pas été explicitée pour les renouvellements, cessions de bail ou avenants. Sur ces points, le droit commun des contrats s’applique, et la prudence rédactionnelle protège. Enfin, l’attestation OPERAT ne se confond pas avec l’annexe environnementale due pour les baux de plus de 2 000 m² de bureaux ou de commerces (article L. 125-9 du code de l’environnement) : les deux pièces coexistent.
Les pièces à annexer
La pièce centrale est la dernière attestation annuelle disponible à la date de signature, pour l’EFA qui correspond aux locaux loués. Dans un immeuble multilocataire, le bailleur détient l’identifiant bâtimentaire et déclare les parties communes et équipements collectifs, le preneur sortant déclarait ses consommations propres sur sa propre EFA. Il peut donc y avoir deux attestations pertinentes.
Un élément de l’attestation mérite d’être reproduit dans le bail lui-même : la référence OPERAT de l’EFA. Lorsqu’un nouveau preneur s’installe dans des locaux déjà déclarés, il crée une nouvelle EFA et renseigne le champ « EFA liée » avec cette référence (tutoriels ADEME, situation « changement d’exploitant »). L’objectif du nouvel occupant se calcule alors sur la consommation de référence du primo-assujetti, ce qui conserve le bénéfice des réductions déjà obtenues. Sans ce lien, l’historique du local est perdu. Le fonctionnement de l’EFA est détaillé dans notre article dédié.
| Pièce | Qui la produit | Utilité dans le bail |
|---|---|---|
| Attestation annuelle de l’EFA du bailleur (parties communes, équipements collectifs) | Bailleur, depuis OPERAT | Annexe obligatoire, état de la trajectoire de l’immeuble |
| Attestation annuelle de l’EFA du précédent occupant | Preneur sortant, via le bailleur | Trajectoire propre aux locaux loués |
| Référence OPERAT de l’EFA précédente | Lue sur l’attestation | Champ « EFA liée » du nouveau preneur, conservation de l’historique |
| Année de référence retenue et consommations de référence | Déclarant initial | Base des objectifs, rectifiable jusqu’au 30 septembre 2027 |
Si les locaux n’ont jamais été déclarés, il n’existe aucune attestation. Le bail doit alors le constater expressément et organiser la régularisation.
Le moment de l’annexion
L’obligation vise les baux conclus à compter du 1er juillet 2026. Pour les baux en cours, rien n’impose un avenant, mais l’obligation d’affichage joue quand même : le preneur en place doit avoir accès à l’attestation par l’un des canaux admis.
Le renouvellement d’un bail commercial donne naissance à un nouveau contrat. En l’absence de doctrine publiée, la pratique prudente consiste à annexer l’attestation lors de tout renouvellement, de toute cession de bail et de tout avenant modifiant l’assiette des locaux. L’attestation étant annuelle, une clause de communication annuelle évite ensuite que la pièce annexée à la signature ne reste le seul document en possession des parties.
Cinq clauses types à adapter
Les rédactions ci-dessous sont des modèles indicatifs, à adapter à chaque opération et à faire valider par un conseil. Elles ne constituent pas un conseil juridique. Les délais et références entre crochets sont à compléter.
Clause 1, constat et annexion de l’attestation
« Le Bailleur déclare que les locaux loués relèvent du dispositif prévu aux articles R. 174-22 et suivants du code de la construction et de l’habitation. L’attestation annuelle de conformité générée par la plateforme OPERAT au titre de l’année [N], relative à l’entité fonctionnelle assujettie portant la référence [référence OPERAT], est annexée au présent bail (Annexe [X]). Le Preneur reconnaît en avoir reçu un exemplaire et en avoir pris connaissance avant la signature. »
Clause 2, répartition des déclarations et rattachement de l’EFA
« Le Preneur déclare sur la plateforme OPERAT les consommations d’énergie relevant de son périmètre, dans le délai réglementaire du 30 septembre de chaque année. À cette fin, il crée une entité fonctionnelle assujettie rattachée, par le champ « EFA liée », à l’entité portant la référence [référence OPERAT], afin que ses objectifs soient déterminés à partir de la consommation de référence initiale des locaux. Le Bailleur déclare les consommations des parties communes et des équipements collectifs. Chaque Partie peut confier sa déclaration à un mandataire, sans que cette délégation la décharge de sa responsabilité. »
Clause 3, communication annuelle réciproque
« Au plus tard le [31 octobre] de chaque année, chaque Partie communique à l’autre l’attestation de conformité générée par OPERAT pour le périmètre qu’elle déclare. Avant le [30 juin], le Bailleur transmet au Preneur les consommations des équipements collectifs affectées aux locaux loués, et le Preneur transmet au Bailleur ses consommations privatives et les indicateurs d’intensité d’usage qu’il déclare, avec leurs justificatifs. »
Clause 4, affichage
« Le Bailleur assure, pour les parties communes, l’information prévue à l’article R. 174-32 du code de la construction et de l’habitation. Le Preneur y procède dans les locaux loués, à destination de ses salariés et visiteurs, par tout moyen admis par la réglementation, notamment affichage, intranet ou courriel. Chaque Partie justifie de cet affichage sur simple demande de l’autre. »
Clause 5, absence d’attestation et indemnisation
« Les Parties constatent qu’aucune attestation n’a été générée à la date des présentes, les locaux n’ayant pas fait l’objet de déclaration au titre des années [liste]. Le Bailleur s’engage à régulariser ces déclarations avant le [date] et à communiquer au Preneur l’attestation correspondante dans les [30] jours de sa génération. Plus généralement, la Partie dont le manquement à son obligation de déclaration entraîne une mise en demeure de l’autorité administrative ou une publication prévues par le code de la construction et de l’habitation indemnise l’autre Partie du préjudice qui en résulte pour elle. »
Ces modèles s’articulent avec les clauses financières du bail (travaux, refacturation, déplafonnement), traitées dans notre article sur la répartition bailleur-preneur.
Les effets d’un défaut d’annexion
Le régime de sanction du Décret Tertiaire vise deux manquements : la non-transmission des consommations sur OPERAT et, à partir de la vérification du 31 décembre 2031, la non-atteinte des objectifs sans plan d’action correctif. Il prévoit la mise en demeure par le préfet, la publication des manquements, puis une amende de 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale, par entité concernée. L’absence d’annexe au bail n’y figure pas. Notre article sur les sanctions et contrôles détaille cette séquence.
Le risque est donc de droit commun, et il n’est pas nul. Le devoir d’information précontractuelle de l’article 1112-1 du code civil s’applique à une pièce que la réglementation qualifie d’opposable. Un preneur qui découvre après signature une trajectoire très défavorable, ou l’absence de déclaration, dispose d’un argument pour contester la répartition des travaux ou demander réparation. À notre connaissance, aucune décision de justice n’a encore tranché ce type de litige. Dernier effet, pratique : sans référence d’EFA transmise, le nouveau preneur ne peut pas lier son entité à l’historique des locaux.
Questions fréquentes
Un bail signé avant le 1er juillet 2026 doit-il être complété par avenant ?
Non, le texte ne l’impose pas. En revanche, l’attestation doit être portée à la connaissance des occupants par affichage, intranet ou courriel. Le renouvellement sera l’occasion d’intégrer les clauses ci-dessus.
Qui fournit l’attestation dans un immeuble multilocataire ?
Chaque déclarant pour son périmètre : le bailleur pour les parties communes et équipements collectifs, chaque preneur pour ses consommations privatives. Le bailleur, qui détient l’identifiant bâtimentaire, transmet aux preneurs les consommations collectives dont ils ont besoin.
L’attestation OPERAT remplace-t-elle l’annexe environnementale ?
Non. L’annexe environnementale reste due pour les baux de plus de 2 000 m² de bureaux ou de commerces (article L. 125-9 du code de l’environnement). Un bail concerné par les deux dispositifs comporte les deux pièces.
Pour aller plus loin
- L’attestation de conformité OPERAT, la lire et l’utiliser.
- Décret Tertiaire et bail commercial, qui porte quoi entre bailleur et preneur.
- L’annexe environnementale, le bail vert au-delà du DEET.
Une attestation à produire avant une signature ?
Si les locaux n’ont pas encore été déclarés, la déclaration OPERAT peut être réalisée pour vous à 399 €, avec l’attestation à la clé. Déclarer mes consommations.
Cet article a une visée d’information générale et ne se substitue pas aux textes officiels. Les clauses proposées sont des modèles indicatifs, à faire valider par un conseil juridique avant toute utilisation.
