Vendre un bâtiment non conforme au Décret Tertiaire
Temps de lecture : environ 7 minutes · Mis à jour en septembre 2026
Un bâtiment tertiaire non conforme au Décret Tertiaire, ou jamais déclaré sur OPERAT, se vend. Depuis le 1er juillet 2026, l’attestation de conformité est communiquée à l’acquéreur, ce qui déplace la discussion vers le prix, les garanties et le plan d’actions. Voici comment un vendeur prépare et cadre cette négociation.
Trois situations que l’acquéreur ne lira pas de la même façon
Le bâtiment non déclaré est le cas le plus fréquent. Selon le bilan OPERAT présenté par l’ADEME en 2026, 40 à 50 % du parc assujetti n’avait toujours pas déclaré ses consommations (base : parc assujetti estimé). L’exposition est immédiate : mise en demeure du préfet, puis publication des manquements et amende de 1 500 € pour une personne physique ou 7 500 € pour une personne morale, par entité concernée. Le montant est modeste, la publication des noms l’est moins pour un propriétaire institutionnel.
Le bâtiment déclaré mais éloigné de son objectif 2030 est mieux placé qu’il n’y paraît. La vérification intervient au 31 décembre 2031 (article R. 174-31 du CCH), et le manquement se traite d’abord par un plan d’action correctif, l’amende n’intervenant qu’à défaut. Parmi les déclarants, 47 % en surface atteignaient déjà l’objectif 2030 sur les données 2024 (ADEME, déclarations de fiabilité forte) : environ la moitié des bâtiments déclarés sont donc hors trajectoire, et aucun n’est sanctionné à ce titre aujourd’hui. Reste le bâtiment déclaré avec une attestation défavorable, dont le problème est d’image et de valeur locative.
| Situation du bâtiment | Exposition réglementaire réelle | Ce qui se négocie |
|---|---|---|
| Jamais déclaré, ou années manquantes | Mise en demeure, publication, amende par entité | Régularisation avant l’acte ou séquestre, prise en charge du passif déclaratif |
| Déclaré, hors trajectoire 2030 | Aucune sanction avant la vérification du 31 décembre 2031, plan d’action correctif d’abord | Écart à la cible chiffré, plan d’actions, décote ou garantie |
| Déclaré, attestation défavorable | Effet d’image, affichage et annexe aux baux | Valeur locative, calendrier de travaux, communication aux preneurs |
Les pièces à communiquer et celles à produire
L’obligation est étroite : la dernière attestation annuelle de conformité doit être communiquée à l’acquéreur (arrêté du 1er août 2025). L’intérêt du vendeur est plus large. Un dossier complet réduit la prime de risque que l’acquéreur applique à ce qu’il ne voit pas. Notre article sur la due diligence énergétique décrit la liste qu’il va dérouler. Autant l’anticiper :
- toutes les attestations annuelles depuis la première déclaration, pour montrer une tendance,
- l’année de référence retenue, ses consommations et ses justificatifs, rectifiable jusqu’au 30 septembre 2027,
- les indicateurs d’intensité d’usage déclarés et leurs pièces (horaires, effectifs, surfaces de vente),
- le récapitulatif de modulation et le dossier technique complet, s’il en existe un (article R. 174-26 du CCH),
- les baux en cours, leur répartition des obligations et, le cas échéant, l’annexe environnementale,
- les études disponibles (audit énergétique, analyse de consommations, plans d’actions antérieurs),
- les références d’EFA, comptes et mandats OPERAT.
Un point technique change tout au moment de l’acte. D’après les tutoriels ADEME, en cas de changement de propriétaire, l’EFA est conservée et le nouveau propriétaire s’y rattache par la référence de l’entité. Mais l’ancien perd l’accès aux déclarations futures, et le nouveau ne voit pas les déclarations passées. Le vendeur a donc intérêt à exporter tout son historique OPERAT avant la signature et à le joindre au dossier de cession. Le rôle du notaire sur ces pièces est traité dans notre article sur le devoir de conseil en vente.
Le prix, ce qui se chiffre vraiment
L’erreur classique consiste à raisonner à partir de l’amende, plafonnée à 7 500 € par entité et conditionnée à une mise en demeure. Ce qui pèse sur le prix, c’est le coût de remise en trajectoire, autrement dit les travaux et actions de gestion nécessaires pour atteindre l’objectif 2030, puis 2040 et 2050. Un acquéreur prudent le chiffre haut. Un vendeur préparé le chiffre juste.
Le premier réflexe est de mesurer l’écart réel à la cible, dans les deux voies. OPERAT calcule pour chaque EFA l’objectif en valeur relative (réduction par rapport à l’année de référence, ajustée du climat) et l’objectif en valeur absolue (seuil en kWh/m²/an fixé par arrêté selon la sous-catégorie d’activité), et l’un ou l’autre suffit. Un bâtiment loin de son objectif relatif peut être proche de sa valeur absolue, comme l’explique notre article sur la voie relative et la voie absolue.
Le second réflexe est de vérifier les paramètres déclaratifs avant de parler de travaux. Trois d’entre eux modifient l’écart sans toucher au bâtiment, à condition d’être justifiables, car l’ADEME contrôle :
- l’année de référence, rectifiable jusqu’au 30 septembre 2027 (l’année utile est celle d’avant travaux, avant GTB, avec les équipements d’époque), après quoi OPERAT retient la première année pleine remontée,
- la sous-catégorie d’activité, qui fixe la valeur absolue, la valeur par défaut étant souvent plus exigeante que la sous-catégorie précise (rapport CEPBât, décembre 2025),
- les indicateurs d’intensité d’usage, qui ajustent l’objectif au volume d’activité et se déclarent avec leurs preuves.
Le troisième réflexe concerne la modulation des objectifs. Un dossier technique fondé sur des contraintes techniques, patrimoniales ou un temps de retour disproportionné (article R. 174-26 du CCH, arrêté du 10 avril 2020 modifié) peut être engagé par le vendeur et transmis à l’acquéreur, pourvu que le récapitulatif soit déclaré sur OPERAT avant le 30 septembre 2027. Un vendeur qui arrive avec cette étude ne négocie plus un passif, il négocie une trajectoire documentée.
Garanties, séquestre et plan d’actions
Le Décret Tertiaire ne prévoit aucun de ces mécanismes. Ils relèvent du droit commun de la vente et de la pratique notariale, et leur rédaction doit être validée par un conseil. Les montages ci-dessous sont ceux que l’on rencontre, du plus simple au plus élaboré.
La décote ferme. Le prix intègre le coût estimé de la remise en trajectoire, et la question est close. Mécanisme le plus lisible, mais il fige une estimation parfois surévaluée, au détriment du vendeur.
Le séquestre. Une fraction du prix est consignée chez le notaire et libérée au vendeur à la survenance d’un événement défini : régularisation des déclarations manquantes, production de l’attestation, déclaration du récapitulatif de modulation, ou achèvement d’un lot de travaux. Il convient au vendeur capable de régulariser vite, et exige un événement libératoire précis et un délai butoir avec sort des fonds à l’échéance.
La condition suspensive de régularisation. L’acte définitif est subordonné à la déclaration des années manquantes et à la génération de l’attestation. Elle impose au vendeur un calendrier, souvent quelques semaines si les données de consommation sont accessibles.
La déclaration du vendeur et la garantie. Dans une cession d’actif, le vendeur déclare l’état exact de la situation OPERAT (années déclarées, année de référence, modulation, mises en demeure reçues ou non) et en garantit l’exactitude. Dans une cession de titres, la même matière entre dans la garantie d’actif et de passif.
Le plan d’actions contractuel. Le vendeur remet une étude chiffrée, l’acquéreur s’engage à la reprendre, et le prix en tient compte. Ce plan volontaire ne se confond pas avec le plan d’action correctif qu’exigera la réglementation en 2031 en cas d’objectif manqué.
La clause de continuité déclarative. Elle organise le rattachement du nouveau propriétaire à l’EFA, la remise de l’export d’historique, la déclaration de l’année de cession avec les dates de début et de fin de propriété, et une assistance du vendeur sur la première campagne.
Un point reste, à notre connaissance, non tranché par les textes : qui répond des années non déclarées avant la vente si l’administration engage une mise en demeure après l’acte. L’obligation suit le bâtiment, mais le manquement est daté. D’où l’intérêt de régulariser avant l’acte ou de régler la question dans le contrat.
Le choix entre ces mécanismes suit la situation : décote si l’écart est faible et documenté, séquestre ou condition suspensive si une régularisation est en cours, garantie si l’acquéreur exige une protection sur le passé.
Questions fréquentes
Faut-il régulariser les déclarations avant de vendre ?
Rien ne l’impose, mais c’est presque toujours l’option la moins coûteuse. Une déclaration se réalise en quelques semaines quand les factures sont disponibles, et elle remplace une prime de risque indéterminée par une attestation lisible.
Un acquéreur peut-il remettre en cause la vente pour non-conformité ?
Aucun texte du dispositif ne le prévoit. Le droit commun de la vente s’applique, notamment le devoir d’information de l’article 1112-1 du code civil. À notre connaissance, aucune décision de justice n’a encore été rendue sur ce fondement. Une déclaration précise du vendeur dans l’acte réduit ce risque.
La non-conformité empêche-t-elle de louer le bâtiment après la vente ?
Non. L’attestation, même défavorable, est annexée aux nouveaux baux et affichée, ce qui pèse sur la négociation locative mais ne bloque rien.
Pour aller plus loin
- Décret Tertiaire et notaires, le devoir de conseil en vente.
- Due diligence énergétique, la liste que l’acquéreur va dérouler.
- L’attestation de conformité OPERAT, la lire et l’utiliser.
Une cession en préparation ?
Une analyse énergétique en ligne du bâtiment, à partir de ses consommations réelles, objective l’écart à la trajectoire avant que l’acquéreur ne le fasse. Analyser mon bâtiment.
Cet article a une visée d’information générale et ne se substitue pas aux textes officiels. Il ne constitue ni un conseil juridique ni un conseil financier. Pour une opération précise, rapprochez-vous de votre notaire et de vos conseils habituels.
