Décret Tertiaire pour les commerces et centres commerciaux
Temps de lecture : environ 6 minutes · Mis à jour le 15 octobre 2026
Dans un centre commercial, chaque boutique est assujettie au Décret Tertiaire, même avec 80 m² de surface de vente, parce que le seuil de 1 000 m² s’apprécie à l’échelle du bâtiment. Le bailleur déclare les parties communes, qui forment une entité fonctionnelle à part entière, et chaque preneur déclare son local. OPERAT découpe ensuite le commerce en sous-catégories fines, du froid alimentaire à la galerie.
Le seuil se mesure au centre, pas à la boutique
L’article R. 174-22 du Code de la construction et de l’habitation vise les bâtiments, parties de bâtiments et ensembles de bâtiments situés sur une même unité foncière ou un même site qui hébergent des activités tertiaires sur au moins 1 000 m² de surface de plancher. Un centre commercial de 25 000 m² est donc assujetti dans son ensemble, et avec lui chacune des cellules qui le composent, quelle que soit leur taille. Le raisonnement vaut pour un parc d’activités commerciales dont les moyennes surfaces partagent la même parcelle, et pour un commerce de pied d’immeuble dès que le bâtiment cumule 1 000 m² de surfaces tertiaires, bureaux compris (voir quelle surface prendre en compte pour le seuil).
Le guide des bonnes pratiques publié en mai 2022 par le CNCC, Perifem, Procos et l’Alliance du Commerce le résume ainsi : les centres commerciaux sont les seuls bâtiments dont les parties communes constituent une entité fonctionnelle assujettie à part entière. Les parkings couverts relèvent de la catégorie « Stationnement », les parcs à ciel ouvert restent hors périmètre.
Qui déclare quoi entre bailleur et preneurs
Le schéma de référence retenu par les fédérations du commerce est simple : le bailleur déclare l’EFA des parties communes, en accord avec d’éventuels copropriétaires, et chaque preneur déclare l’EFA de son local. Les parties peuvent y déroger, le bailleur déclarant alors pour le preneur au titre d’un mandat formalisé sur OPERAT. La FAQ OPERAT laisse aux parties la liberté d’organiser le « qui déclare quoi », le bail commercial étant le bon endroit pour le fixer (voir Décret Tertiaire et bail commercial, qui porte quoi).
Trois informations doivent circuler du bailleur vers le preneur pour que la déclaration tienne : le SIREN de la société qui détient les murs, l’identifiant unique bâtimentaire commun à tout le centre (références cadastrales, dénomination du bâtiment, numéro de lot) et, chaque année, les consommations réparties. Ces dernières correspondent aux équipements communs qui desservent le local, boucle d’eau ou centrale de traitement d’air, et s’ajoutent aux consommations privatives facturées au commerçant. Le guide recommande une transmission en kWh par énergie avant le 30 juillet, sur sous-comptage quand il existe, au tantième sinon, méthode précisée.
Pour la surface déclarée, la FAQ OPERAT admet la surface commerciale utile inscrite au bail. Depuis le 1er juillet 2026, l’attestation OPERAT du local est à annexer au bail lors de toute conclusion ou renouvellement (voir annexer l’attestation OPERAT au bail).
Les sous-catégories OPERAT du commerce
Les seuils en valeur absolue du commerce ont été publiés en deux temps : l’arrêté du 13 avril 2022, dit « valeurs absolues II », puis l’arrêté du 1er août 2025, dit « valeurs absolues VI » (Journal officiel du 6 septembre 2025), qui a complété le commerce de détail et porté la couverture à 100 % des sous-catégories. Les fiches publiées par le ministère sur le portail RT-RE bâtiment, consultées le 15 octobre 2026, distinguent les grandes surfaces alimentaires par surface de vente, les grandes surfaces spécialisées et de bricolage, les grands magasins, les halles et marchés couverts, les commerces et services de détail de moins de 800 m² de surface de vente, et une catégorie propre aux parties communes.
| Catégorie OPERAT | Exemples de sous-catégories | Indicateurs d’intensité d’usage |
|---|---|---|
| Parties communes des centres commerciaux et des galeries commerciales | Zone accessible au public, zone technique, poste central de sécurité ou de sûreté, administration et bureaux, valeur par défaut | Amplitude horaire annuelle, nombre de translations motorisées (ascenseurs, escaliers mécaniques) |
| Grande surface alimentaire (quatre formats selon la surface de vente) | Zones de vente par famille de produits, zones de préparation, accueil et caisses, réserves et drive en froid négatif, positif ou ambiant | Amplitude horaire, mètres linéaires de meubles froids, surface par caisse, densité énergétique des zones de préparation |
| Commerce et service de détail (surface de vente inférieure à 800 m²) | Équipement de la personne, culture et loisirs, numérique, pharmacie, optique, bien-être, pressing, réserve, valeur par défaut | Amplitude horaire, densité énergétique pour les activités à équipements, correctif de surface sous 400 m² |
Chaque sous-catégorie combine une composante CVC, fonction de la zone climatique et de l’altitude, et une composante USE propre à l’activité, modulée par les indicateurs. Les valeurs chiffrées se lisent dans l’annexe de l’arrêté et dans l’onglet Ressources d’OPERAT (voir les six arrêtés valeurs absolues). Deux points méritent l’attention. Les réserves et meubles en froid négatif ou positif n’ont pas de composante CVC : tout le maintien en température est porté par la composante USE, sur une amplitude étalon de 8 760 heures. Et la « valeur par défaut » d’une catégorie, décrite par le ministère comme « particulièrement exigeante », prive l’assujetti d’un objectif ajusté à sa configuration réelle.
Horaires d’ouverture et surface de vente, les indicateurs qui comptent
Pour les zones de vente, l’indicateur temporel est l’amplitude horaire annuelle, c’est-à-dire les heures d’ouverture au public augmentées des heures d’entretien et de préparation des rayons, gardiennage exclu. L’étalon des fiches commerce est de 3 744 heures, soit 52 semaines de 6 jours à 12 heures : une boutique ouverte 7 jours sur 7 ou en nocturne obtient un objectif plus élevé, à condition de le justifier par ses horaires affichés. Pour les grandes surfaces alimentaires s’ajoutent les mètres linéaires de meubles froids, la surface de plancher par caisse et la densité énergétique des zones de préparation. Les cellules de moins de 400 m² bénéficient d’un correctif de surface qui relève leur composante USE.
Dans les parties communes, le nombre de translations motorisées, ascenseurs, escaliers mécaniques et trottoirs roulants, module l’objectif de la zone accessible au public. Tout indicateur déclaré doit pouvoir être prouvé (voir les indicateurs d’intensité d’usage).
Année de référence, changement de preneur et trajectoire
Chaque EFA choisit son année de référence, 12 mois consécutifs entre 2010 et 2022, à renseigner avant le 30 septembre 2027, faute de quoi OPERAT retiendra la première année pleine remontée (article 3 de l’arrêté du 10 avril 2020 modifié). Parties communes et boutiques peuvent retenir des années différentes, mais le preneur qui dépend d’équipements communs a besoin de l’historique des consommations réparties, que seul le bailleur détient. Lorsqu’une cellule change d’enseigne, le nouvel exploitant crée une nouvelle EFA en renseignant l’« EFA liée » du précédent, ce qui conserve l’historique des réductions déjà réalisées (voir structurer sa déclaration OPERAT).
OPERAT calcule pour chaque EFA l’objectif relatif de 40 % de réduction et l’objectif absolu 2030, et retient le plus favorable (FAQ OPERAT, question O8). Les repères de consommation par m² issus du bilan OPERAT 2026 aident à se situer (voir les repères OPERAT par secteur). Un restaurant en galerie relève de sa propre catégorie, traitée dans le Décret Tertiaire pour les restaurants.
Questions fréquentes
Une boutique de 120 m² dans un centre commercial est-elle assujettie au Décret Tertiaire ?
Oui. Le seuil de 1 000 m² s’apprécie sur le bâtiment ou l’ensemble de bâtiments sur une même unité foncière (article R. 174-22 du CCH), pas sur le local. Dès que le centre atteint le seuil, chaque preneur déclare son local sur OPERAT, avec ses consommations privatives et, le cas échéant, les consommations réparties transmises par le bailleur.
Qui déclare les parties communes d’un centre commercial ?
Le bailleur, ou la copropriété qui exploite le centre, déclare une EFA propre aux parties communes dans la catégorie « Parties communes des centres commerciaux et des galeries commerciales ». Il transmet aux preneurs l’identifiant unique bâtimentaire et, chaque année, les consommations des équipements communs qu’il leur affecte.
Le froid alimentaire pénalise-t-il un supermarché face aux objectifs ?
Les sous-catégories de réserves et de meubles froids ont leur propre seuil, sans composante CVC, sur une amplitude de 8 760 heures, et les mètres linéaires de meubles froids modulent l’objectif de la zone de vente de produits frais. Le froid est donc pris en compte, à condition de déclarer les surfaces dans les bonnes sous-catégories plutôt qu’en valeur par défaut.
Pour aller plus loin
- Décret Tertiaire et bail commercial, qui porte quoi
- Annexer l’attestation OPERAT au bail, mode d’emploi
- Structurer sa déclaration OPERAT, patrimoine, entités et EFA
Déclarer un commerce sur OPERAT
Si vos boutiques ou vos parties communes ne sont pas encore déclarées, ou si les sous-catégories et les horaires d’ouverture méritent d’être revus, la déclaration OPERAT peut être réalisée pour vous à 399 €, avec l’attestation à télécharger à la clé. Déclarer mes consommations.
Cet article a une visée d’information générale et ne se substitue pas aux textes officiels.
