Le Décret Tertiaire pour les clubs et villages de vacances
Temps de lecture : environ 6 minutes · Mis à jour le 1er octobre 2026
Un village ou club de vacances est assujetti au Décret Tertiaire dès que ses bâtiments d’hébergement, de restauration et d’animation cumulent 1 000 m² de surface de plancher sur le même site, même s’il ferme une partie de l’année. OPERAT lui réserve une catégorie dédiée depuis l’arrêté du 28 novembre 2023, avec des indices d’occupation mensuels qui adaptent l’objectif à la saison.
Un site, plusieurs bâtiments, un seul seuil
Le dispositif Éco Énergie Tertiaire vise notamment l’ensemble de bâtiments situés sur une même unité foncière qui hébergent des activités tertiaires sur 1 000 m² cumulés (article R. 174-22 du CCH). Un village de vacances relève presque toujours de ce cas : accueil, restaurant, salle d’animation, piscine couverte et pavillons se répartissent sur un domaine, et c’est l’addition de leurs surfaces de plancher qui compte. Nos articles Décret Tertiaire, suis-je assujetti ? et quelle surface prendre en compte pour le seuil de 1 000 m² détaillent cette mécanique.
Un point de périmètre mérite attention. La fiche ministérielle de la catégorie précise que lorsque le gestionnaire agit en simple intermédiaire de gestion locative, les unités d’hébergement ne sont pas classées en établissement recevant du public et sont traitées comme des logements, donc hors tertiaire. Seules les surfaces restantes (restauration, salle de sport, bureaux, piscine) entrent alors dans le dispositif. La distinction entre résidence de tourisme et village de vacances suit le code du tourisme (articles D. 321-1 et D. 325-1).
Les sous-catégories OPERAT d’un village de vacances
L’arrêté du 28 novembre 2023, dit « valeurs absolues III », a doté les résidences de tourisme et les villages ou clubs de vacances de seuils en valeur absolue pour l’échéance 2030. La table officielle, publiée sur le portail des réglementations du ministère (mise à jour du 22 septembre 2026), segmente la catégorie ainsi :
| Sous-catégorie (libellé officiel abrégé) | Indicateurs d’intensité d’usage à renseigner |
|---|---|
| Village ou club de vacances, ERP, 1 étoile et non classé à 5 étoiles, chambres et services (hors restauration) | Indices d’occupation mensuels, taux d’occupation des logements, surface de plancher par logement |
| Administration et bureaux (Bureaux Standards) | Amplitude horaire annuelle, surface par poste, taux d’occupation |
| Piscine (dont vestiaires, douches et sanitaires associés) | Amplitude horaire annuelle, ratios de surface des bassins intérieurs, extérieurs chauffés et non chauffés |
| Salle de sport de pratique individuelle | Indices d’occupation mensuels |
| Sauna et hammam | Amplitude horaire annuelle (pas de composante CVC) |
| Valeur par défaut | Indices d’occupation mensuels, sans modulation surfacique |
Le libellé « hors restauration » n’est pas anodin. La fiche ministérielle indique que la restauration, petit-déjeuner compris, se déclare dans la catégorie « Restauration, débit de boissons », la salle de loisirs dans les établissements de nuit et de loisirs, les soins de la personne dans le commerce et une blanchisserie interne en « laverie automatique » ou « services pressing ». Un village se déclare donc comme une mosaïque de sous-catégories, chacune sur sa surface, et OPERAT en déduit un seuil pondéré. Nous ne reproduisons aucune valeur chiffrée : elles se lisent dans la table officielle et dans l’onglet Ressources d’OPERAT. Dernier piège, la « valeur par défaut » : son seuil est généralement plus exigeant que celui de la sous-catégorie précise, comme le rapport CEPBât de 2025 l’a montré pour les bureaux.
La saisonnalité, traitée par les indices d’occupation
C’est la particularité la plus utile de cette catégorie. Pour l’hébergement, la salle de sport et la valeur par défaut, l’indicateur temporel n’est pas une amplitude horaire mais douze indices d’occupation mensuels, compris entre 0 et 1. La valeur étalon correspond, selon la table officielle, à un fonctionnement continu du 15 avril au 15 octobre. OPERAT en déduit une composante CVC « saisonnalisée », pondérée par les degrés-jours de chaque mois d’ouverture. Un village de montagne ouvert l’hiver déclare des indices à 1 sur des mois froids et obtient un objectif plus élevé qu’un village balnéaire fermé de novembre à mars.
S’ajoutent deux indicateurs surfaciques pour l’hébergement : le taux d’occupation des logements, mesuré sur la plage d’ouverture et non sur l’année civile, et la surface de plancher par logement. Pour la piscine, les ratios de surface d’eau des bassins intérieurs et extérieurs pèsent lourd, un bassin extérieur étant réputé chauffé dès que sa consigne dépasse 20 °C. Ces indicateurs se modifient chaque année, justificatifs à l’appui. Notre article sur les indicateurs d’intensité d’usage rappelle la règle de transparence : des indices qui reflètent l’ouverture réelle, ni plus ni moins.
Période de déclaration et fermeture hors saison
La déclaration porte sur douze mois de consommation. L’année de référence comporte douze mois consécutifs qui peuvent chevaucher deux années civiles (article 3 de l’arrêté du 10 avril 2020 modifié), ce qui permet d’aligner la période sur la saison d’exploitation ou sur le calendrier de facturation. Ce cadre de déclaration se fixe à la création de l’entité fonctionnelle, tant qu’aucune consommation n’a été déclarée. Pour un village saisonnier, le caler sur une saison complète évite de couper une ouverture en deux exercices.
Les mois de fermeture ne sortent pas du périmètre. Le hors-gel des pavillons, la ventilation de la piscine couverte et l’éclairage de sécurité continuent de compter. Un bâtiment fermé pour la saison n’est pas un local vacant au sens du dispositif : il reste exploité par la même entité, et la fermeture se traduit par des indices d’occupation à 0, pas par une sortie du périmètre. Notre article sur les locaux tertiaires vacants traite du cas, différent, d’un bâtiment sans occupant. À notre connaissance, la FAQ OPERAT ne tranche pas explicitement une fermeture prolongée au-delà d’une saison, par exemple pour travaux : mieux vaut interroger le support de la plateforme avant de neutraliser quoi que ce soit.
Ce qui distingue un village d’un hôtel
L’hôtellerie dispose de sa propre catégorie dans le même arrêté du 28 novembre 2023, avec des indicateurs fondés sur les chambres et une amplitude annuelle en principe continue. Le village de vacances raisonne en logements et en mois d’ouverture, avec une part de restauration collective et d’animation bien plus importante, souvent portée par des bâtiments distincts. Notre article Le Décret Tertiaire pour les hôtels permet la comparaison, et le bilan OPERAT 2026 classe le tourisme parmi les secteurs en retard de déclaration.
Côté structure, un village exploité par un seul opérateur sur un foncier unique forme en général une seule entité fonctionnelle, déclinée en sous-catégories. Quand le restaurant est concédé ou qu’un propriétaire loue le domaine à un exploitant, chacun déclare sa part selon le bail. Notre guide pour structurer sa déclaration OPERAT décrit ce découpage.
Questions fréquentes
Un village de vacances fermé six mois par an est-il assujetti ?
Oui, dès que les surfaces de plancher tertiaires cumulées sur le site atteignent 1 000 m². La fermeture saisonnière ne modifie pas l’assujettissement, elle se déclare par des indices d’occupation mensuels à 0, qui adaptent l’objectif en valeur absolue à la période d’ouverture réelle.
Le restaurant du village se déclare-t-il avec l’hébergement ?
Non. Les sous-catégories hébergement sont libellées « hors restauration ». Le restaurant, le bar et le service de petit-déjeuner relèvent de la catégorie « Restauration, débit de boissons », déclarée sur sa propre surface au sein de la même entité fonctionnelle.
Les bungalows loués en gestion locative comptent-ils dans les 1 000 m² ?
Selon la fiche ministérielle de la catégorie, lorsque le gestionnaire agit comme intermédiaire de gestion locative et que les unités ne sont pas classées ERP, elles sont considérées comme des logements, hors tertiaire. Seules les surfaces restantes entrent dans le dispositif, à vérifier au cas par cas.
Pour aller plus loin
- Le Décret Tertiaire pour les hôtels
- Les indicateurs d’intensité d’usage (IIU)
- Locaux tertiaires vacants, que dit le Décret Tertiaire
Déclarer un village de vacances sur OPERAT
Si votre domaine n’a pas encore été déclaré ou si ses sous-catégories restent à la valeur par défaut, la déclaration OPERAT peut être réalisée pour vous à 399 €, avec l’attestation à télécharger à la clé. Déclarer mes consommations.
Cet article a une visée d’information générale et ne se substitue pas aux textes officiels.
