CSRD et patrimoine tertiaire, ce qui reste après l’omnibus
Temps de lecture : environ 6 minutes · Mis à jour le 1er octobre 2026
La directive CSRD a été recentrée par la directive « omnibus I » (UE) 2026/470, publiée au JOUE le 26 février 2026 : seules les entreprises de plus de 1 000 salariés et de plus de 450 M€ de chiffre d’affaires restent tenues au rapport de durabilité. Pour un patrimoine tertiaire, l’obligation se concentre sur les grands groupes et les foncières, mais les consommations des bâtiments restent au cœur de la norme ESRS E1. Voici ce qui est acté, ce qui attend un texte français et comment OPERAT alimente ce rapport.
Trois textes européens, un seul calendrier
La directive (UE) 2022/2464 du 14 décembre 2022, dite CSRD, a remplacé la déclaration de performance extra-financière par un rapport de durabilité établi selon les normes ESRS du règlement délégué (UE) 2023/2772 et certifié par un commissaire aux comptes ou un organisme tiers indépendant. La France l’a transposée par l’ordonnance n° 2023-1142 du 6 décembre 2023, codifiée aux articles L. 232-6-3 et suivants du code de commerce. Les entreprises de première vague, grandes entités d’intérêt public de plus de 500 salariés, publient depuis 2025.
Deux textes ont ensuite modifié la trajectoire. La directive (UE) 2025/794 du 14 avril 2025, dite « stop-the-clock », a reporté de deux ans les deuxième et troisième vagues, report transposé par l’article 7 de la loi n° 2025-391 du 30 avril 2025 : les grandes entreprises non cotées établissent leur premier rapport sur les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2027. Puis la directive (UE) 2026/470, dite omnibus I, votée par le Parlement européen le 16 décembre 2025, adoptée par le Conseil le 24 février 2026 et en vigueur depuis le 18 mars 2026, a réécrit le champ d’application, à transposer avant le 19 mars 2027.
Ce qui est acté au 1er octobre 2026
Au niveau européen, cinq points sont définitifs. Le seuil d’assujettissement devient cumulatif : plus de 1 000 salariés en moyenne sur l’exercice et plus de 450 M€ de chiffre d’affaires net. Le critère de total de bilan disparaît, les PME cotées sortent du champ et, selon la Commission européenne, environ 80 % des entreprises initialement visées ne sont plus concernées. Une clause de réexamen est fixée à 2031.
Le plafond de chaîne de valeur interdit à une entreprise assujettie d’exiger d’un partenaire de moins de 1 000 salariés des informations allant au-delà de la norme volontaire VSME, publiée au JOUE le 21 septembre 2026. Les normes sectorielles sont abandonnées et la norme de certification en assurance limitée est attendue avant le 1er juillet 2027. Enfin, les États membres peuvent exempter les entreprises de première vague passées sous les nouveaux seuils pour les exercices 2025 et 2026.
Les normes ESRS ont été simplifiées dans la foulée. L’acte délégué C(2026) 5010, adopté par la Commission le 3 juillet 2026, a été publié au JOUE le 21 septembre 2026 sous la forme du règlement délégué (UE) 2026/1563 et entre en vigueur le 10 novembre 2026. La Commission annonce plus de 60 % de points de données obligatoires en moins. Les ESRS révisées s’appliquent aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 2027, avec application anticipée possible sur l’exercice 2026.
Ce qui est encore en discussion en France
Le droit français n’a pas intégré l’omnibus. Au 1er octobre 2026, le code de commerce conserve les seuils de l’ordonnance de 2023, corrigés du seul report de deux ans. Le véhicule pressenti est le projet de loi portant diverses dispositions d’adaptation au droit de l’Union européenne déposé au Sénat le 10 novembre 2025. Selon la presse spécialisée, le Sénat a adopté le 17 février 2026 plusieurs amendements anticipant le volet CSRD, dont l’exemption des sociétés de première vague passées sous les nouveaux seuils, puis a voté le texte le 18 février. Transmis à l’Assemblée nationale le 20 février 2026 sous le n° 2518, il n’enregistrait aucune étape d’examen au 4 septembre 2026, date de dernière mise à jour du dossier législatif du Sénat. Rien de ce qui concerne les seuils n’est donc opposable en France.
Une entreprise de première vague de 700 salariés reste ainsi tenue de publier son rapport 2027 sur l’exercice 2026 tant que la loi française n’a pas suivi. L’analyse d’assujettissement se documente avec le certificateur.
| Point | Texte | Statut au 01/10/2026 |
|---|---|---|
| Seuils 1 000 salariés et 450 M€ cumulatifs | Directive (UE) 2026/470 | Acté au niveau UE, transposition française attendue avant le 19/03/2027 |
| Report de deux ans des vagues 2 et 3 | Directive (UE) 2025/794, loi n° 2025-391 art. 7 | Acté et transposé |
| ESRS révisées, moins 60 % de points obligatoires | Règlement délégué (UE) 2026/1563 | Publié le 21/09/2026, en vigueur le 10/11/2026, obligatoire exercices 2027 |
| Exemption des sociétés de vague 1 sous les nouveaux seuils (exercices 2025 et 2026) | Option de la directive 2026/470, projet de loi DDADUE | En discussion, adopté par le Sénat, pas par l’Assemblée nationale |
| Norme de certification en assurance limitée | Acte délégué à venir | Attendu avant le 01/07/2027 |
Qui reste soumis dans l’immobilier tertiaire
Trois profils restent concernés : les grandes foncières et sociétés de gestion qui dépassent les deux seuils en consolidé, les groupes utilisateurs de bureaux, de commerces ou d’entrepôts dont le siège est assujetti, et leurs filiales, dispensées d’un rapport individuel si la société mère consolide. Une SCI patrimoniale, une foncière intermédiaire ou un bailleur de 300 salariés sortent du champ obligatoire.
Sortir du champ ne signifie pas sortir du sujet. Un locataire de 2 000 salariés assujetti doit déclarer les émissions de ses locaux loués et demandera à son bailleur les consommations de l’immeuble, dans la limite de la norme VSME, qui comporte précisément la consommation d’énergie et les émissions. Banques et investisseurs continuent de demander ces données, comme le décrit notre article sur la due diligence énergétique avant une acquisition.
Ce que la norme ESRS E1 demande sur les bâtiments
La norme ESRS E1 « changement climatique » touche directement l’immobilier. Dans sa version actuelle, elle demande un plan de transition (E1-1), des objectifs chiffrés (E1-4), la consommation totale d’énergie en MWh ventilée entre fossile, nucléaire et renouvelable (E1-5), les émissions de gaz à effet de serre des périmètres 1, 2 et 3 (E1-6) et les effets financiers anticipés des risques climatiques (E1-9). Pour un bâtiment chauffé au gaz, la chaudière relève du périmètre 1, l’électricité achetée du périmètre 2 et les locaux loués à des tiers du périmètre 3. La version révisée conserve ces exigences, réduit les points narratifs et, selon les analyses publiées à ce jour, supprime l’intensité énergétique rapportée au chiffre d’affaires, point à vérifier dans le règlement délégué (UE) 2026/1563. Le plan de transition reste le plus structurant : documenter, immeuble par immeuble, la trajectoire de consommation et les investissements prévus, soit la matière d’une trajectoire Décret Tertiaire.
Comment OPERAT et l’attestation alimentent le rapport
Le dispositif Éco Énergie Tertiaire produit, par entité fonctionnelle assujettie, une consommation annuelle d’énergie finale par vecteur, une consommation de référence et des objectifs à 2030, 2040 et 2050. Ces données, déclarées avant le 30 septembre, sont consolidées dans l’attestation numérique, opposable depuis le 1er juillet 2026 et à télécharger sur OPERAT, dont notre article sur l’attestation de conformité OPERAT détaille le contenu.
Pour E1-5, la correspondance est directe : les kWh d’énergie finale déclarés par vecteur (électricité, gaz, réseau de chaleur, fioul) se convertissent en MWh et se ventilent entre fossile et non fossile. Deux précautions s’imposent. Les consommations OPERAT servant aux objectifs sont corrigées du climat, alors que le rapport de durabilité attend des consommations réelles : il faut reprendre les valeurs brutes déclarées. Et le gaz est déclaré en kWh PCS, convention à expliciter avant d’appliquer un facteur d’émission de la Base Empreinte de l’ADEME pour E1-6.
La structure en EFA facilite le périmètre 3. Comme l’explique notre article sur l’EFA, unité de la déclaration OPERAT, chaque entité porte un occupant identifié par son SIRET et un propriétaire identifié par son SIREN : un bailleur assujetti retrouve, locataire par locataire, les consommations à rattacher aux actifs loués. L’attestation donne aussi au certificateur une pièce produite par une plateforme publique. Reste une limite : OPERAT ne couvre que les surfaces tertiaires de 1 000 m² et plus, les petits sites se renseignent à partir des factures. Les normes minimales de la directive (UE) 2024/1275, présentées dans notre article sur la transposition de la directive EPBD 2024, compléteront ce socle, mais elles ne sont pas transposées à ce jour.
Questions fréquentes
Une foncière de 400 salariés doit-elle encore publier un rapport de durabilité ?
Au niveau européen, non : la directive (UE) 2026/470 réserve l’obligation aux entreprises de plus de 1 000 salariés et de plus de 450 M€ de chiffre d’affaires. En droit français, les anciens seuils restent inscrits dans le code de commerce tant que la transposition, attendue avant le 19 mars 2027, n’est pas publiée.
Les données OPERAT suffisent-elles pour la norme ESRS E1 ?
Elles couvrent la consommation d’énergie finale par vecteur et par entité pour les surfaces de 1 000 m² et plus. Il faut reprendre les valeurs brutes, pas les valeurs ajustées du climat, préciser la convention PCS du gaz et compléter avec les sites non assujettis. Les émissions se calculent ensuite avec les facteurs de la Base Empreinte de l’ADEME.
Un locataire assujetti peut-il exiger un rapport complet de son bailleur ?
Non si le bailleur emploie moins de 1 000 salariés : le plafond de chaîne de valeur de la directive 2026/470 limite la demande à la norme volontaire VSME. Les consommations d’énergie et les émissions de l’immeuble en font partie, et l’attestation OPERAT en est une source directe.
Pour aller plus loin
- L’attestation de conformité OPERAT, la lire et l’utiliser, la pièce justificative que le certificateur peut tracer.
- L’EFA, l’unité qui structure votre déclaration OPERAT, pour rattacher chaque consommation à un occupant et à un propriétaire.
- Due diligence énergétique, la liste avant d’acquérir, les données qu’un acquéreur ou un financeur demande.
Fiabiliser la donnée avant de la publier
Un rapport de durabilité se construit sur des consommations exactes. Une déclaration OPERAT complète, avec des EFA bien structurées et des consommations vérifiées, est le point de départ le plus simple pour un patrimoine tertiaire. Confier sa déclaration OPERAT.
Cet article a une visée d’information générale et ne se substitue pas aux textes officiels.
