Locaux tertiaires vacants, que dit le Décret Tertiaire
Temps de lecture : environ 6 minutes · Mis à jour en septembre 2026
Un local tertiaire vacant ne sort pas du Décret Tertiaire. L’assujettissement tient à l’usage tertiaire du bâtiment et à sa surface, pas à la présence d’occupants. En cas d’inoccupation partielle, l’arrêté du 10 avril 2020 permet de reconstituer la consommation de référence par ratios, et les indicateurs d’intensité d’usage ajustent l’objectif. La vacance totale relève d’une doctrine plus nuancée, à manier avec prudence.
L’assujettissement ne dépend pas de l’occupation
Le dispositif vise les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments qui hébergent des activités tertiaires sur une surface de plancher d’au moins 1 000 m² (article R. 174-22 du CCH). Le critère est la destination des locaux, pas leur taux de remplissage. Un plateau de bureaux vide reste un plateau de bureaux. La FAQ Éco Énergie Tertiaire le dit sans détour : « les locaux tertiaires non exploités doivent être pris en considération dans l’appréciation du seuil d’assujettissement ».
Trois situations, distinguées par la FAQ elle-même, n’appellent ensuite pas la même réponse.
| Situation | Assujettissement | Consommation de référence | Source |
|---|---|---|---|
| Inoccupation partielle (étage vide, travaux longs) | Maintenu, déclaration annuelle normale | Reconstituée par les ratios kWh/m² des parties exploitées | Article 3 de l’arrêté du 10 avril 2020 modifié |
| Vacance longue d’un local déjà exploité | Compté dans le seuil, déclaration du propriétaire selon la FAQ (voir plus bas) | Consommation des derniers occupants, ou première année pleine d’exploitation à la reprise | FAQ Éco Énergie Tertiaire, article R. 174-28 du CCH |
| Désaffectation totale (aucun abonnement sur aucun compteur depuis 2010) | Hors périmètre selon la FAQ, tant que le bâtiment n’est pas réaffecté | Première année pleine d’exploitation en cas de réaffectation | FAQ Éco Énergie Tertiaire, article 3 de l’arrêté |
Vacance partielle, la reconstitution par ratios
C’est le cas le mieux encadré. Le dernier alinéa du I de l’article 3 de l’arrêté du 10 avril 2020 modifié prévoit qu’en cas d’inoccupation partielle des bâtiments assujettis, « il est permis de reconstituer la consommation énergétique de référence par l’application des ratios de consommation d’énergie finale, exprimés en kWh/m², des parties exploitées aux parties non exploitées ». Les éléments explicatifs de cette reconstitution sont renseignés ou importés sur OPERAT.
Concrètement, si l’année de référence retenue est une année où un étage d’un immeuble de 4 000 m² était vide, on calcule la consommation surfacique des étages occupés et on l’applique à la surface inoccupée. La référence obtenue reflète un bâtiment plein, ce qui évite de partir d’une base artificiellement basse et de rendre la cible -40 % inatteignable. La FAQ rattache d’abord cette faculté aux locaux en restructuration ou en travaux de longue durée.
Deux garde-fous. La reconstitution doit rester justifiable : sur demande de l’autorité administrative, les justificatifs de l’année de référence sont à produire sous trois mois (même article 3). Et le choix de l’année de référence reste ouvert jusqu’au 30 septembre 2027 pour l’horizon 2030 : une autre année pleine et occupée entre 2010 et 2022 peut être plus simple à défendre qu’une reconstitution. Voir l’année de référence du Décret Tertiaire.
Les indicateurs d’occupation, un ajustement dans les deux sens
La reconstitution règle la référence. Pour les années déclarées ensuite, c’est la famille « occupation » des indicateurs d’intensité d’usage (taux d’occupation, nombre de postes, fréquentation) qui traduit la vacance. L’article 10 de l’arrêté prévoit la modulation de l’objectif en fonction du volume d’activité, prise en compte par OPERAT à partir des indicateurs déclarés, et cela vaut pour les deux voies, relative comme absolue.
Le mécanisme joue dans les deux sens, et c’est là que les erreurs se commettent. Une année où la moitié des surfaces est vide affiche une consommation en forte baisse. Déclarée avec un taux d’occupation réduit, cette baisse est ramenée à sa juste mesure et la trajectoire reste sincère. Déclarée avec les indicateurs d’avant, elle fabrique une performance qui n’existe pas et fragilise toute la déclaration en cas de contrôle. À l’inverse, l’année de la relocation, la consommation remonte : sans mise à jour des indicateurs, la hausse apparaît injustifiée et vaut une feuille grise sur la notation Éco Énergie Tertiaire. Les pièces attendues sont les états locatifs, les registres RH et les données de badges ou de comptage. Voir les indicateurs d’intensité d’usage.
Vacance totale, ce que disent les textes
Il faut ici distinguer les textes de la doctrine administrative.
Côté textes, le décret n° 2021-1271 du 29 septembre 2021 a précisé le cas de la cessation d’activité (article R. 174-28 du CCH) : l’assujetti déclare les consommations de l’année en cours jusqu’à la date de cessation, ainsi que cette date. Si les données couvrent douze mois consécutifs, OPERAT établit l’attestation annuelle. Sinon, les données partielles sont jointes, à titre d’information, à la dernière attestation établie. Le départ du dernier occupant est donc un événement à déclarer, pas un silence.
Côté doctrine, la FAQ Éco Énergie Tertiaire traite la question des locaux non exploités. Dans sa rédaction actuelle, à notre connaissance, elle considère les locaux vacants à l’entrée opérationnelle du dispositif comme juridiquement non assujettis, l’exploitant qui les reprend devenant primo-assujetti avec pour référence sa première année pleine d’exploitation (deuxième alinéa du I de l’article 3 de l’arrêté). Elle ajoute qu’en cas de vacance longue, il « peut être pertinent » que le propriétaire remonte chaque année les consommations, très faibles hors gel, ne serait-ce que pour repérer un chauffage ou un éclairage qui tournent pour rien. La version de juin 2020 de cette même FAQ était plus directive : les propriétaires « devront remonter chaque année » ces consommations, en s’enquérant auprès des derniers occupants ou des gestionnaires de réseau. Le bâtiment totalement désaffecté, sans plus aucun abonnement sur aucun compteur depuis 2010, est considéré hors périmètre jusqu’à une éventuelle réaffectation.
L’ADEME n’a pas publié, à notre connaissance, de doctrine plus précise sur la durée à partir de laquelle une vacance devient « longue », ni sur le sort d’une EFA déjà créée dont le bâtiment se vide entièrement. Dans ce flou, la position prudente est de ne pas supprimer l’entité sur OPERAT, de déclarer la cessation d’activité avec sa date, puis de continuer à remonter les consommations résiduelles tant que les compteurs sont actifs. Cela évite de reconstruire un historique au moment de relouer ou de vendre.
Ce que la vacance change pour le propriétaire
Pendant la vacance, le propriétaire est le seul interlocuteur d’OPERAT. Au moment de la relocation, deux points méritent l’attention.
Le premier concerne l’historique. Le nouvel exploitant déclare une nouvelle EFA en renseignant l’« EFA liée », c’est-à-dire la référence OPERAT de l’entité du précédent occupant, communiquée par l’attestation. L’objectif de la nouvelle entité est alors calculé à partir de la consommation de référence du primo-assujetti, ce qui conserve le bénéfice des réductions déjà obtenues. Sans ce lien, le nouvel occupant repart de sa première année pleine. Voir l’EFA, l’unité qui structure votre déclaration.
Le second concerne le bail. Depuis le 1er juillet 2026, l’attestation OPERAT est opposable, annexée aux nouveaux baux et communiquée à l’acquéreur en cas de vente. Un bâtiment resté silencieux sur OPERAT pendant deux ans de vacance n’a pas d’attestation à jour à produire, ce que le preneur ou l’acheteur relèvera dans la négociation. Voir Décret Tertiaire et bail commercial.
Questions fréquentes
Un immeuble de bureaux entièrement vide doit-il encore être déclaré ?
Le bâtiment reste dans le champ du dispositif tant qu’il conserve sa destination tertiaire et ses abonnements d’énergie. Le départ du dernier occupant se déclare comme une cessation d’activité (article R. 174-28 du CCH). Ensuite, la FAQ Éco Énergie Tertiaire juge pertinent que le propriétaire continue de remonter les consommations, sans règle plus précise de l’ADEME à notre connaissance. La prudence recommande de le faire.
Comment fixer la consommation de référence si un étage était vide cette année-là ?
L’article 3 de l’arrêté du 10 avril 2020 modifié permet de reconstituer la consommation de référence en appliquant aux surfaces inoccupées le ratio kWh/m² constaté sur les surfaces exploitées. Les éléments de calcul sont renseignés sur OPERAT et les justificatifs doivent pouvoir être produits sous trois mois en cas de demande de l’administration.
Le nouveau locataire repart-il de zéro après une vacance ?
Pas nécessairement. S’il renseigne l’EFA liée avec la référence de l’entité du précédent occupant, son objectif est calculé sur la consommation de référence de ce primo-assujetti. S’il ne le fait pas, ou si le local n’avait jamais été déclaré, il devient primo-assujetti et sa référence sera sa première année pleine d’exploitation.
Pour aller plus loin
- L’année de référence du Décret Tertiaire, choisir une année pleine et occupée quand c’est possible.
- Les indicateurs d’intensité d’usage, traduire la vacance sans fausser la trajectoire.
- L’EFA, conserver l’historique d’un local au changement d’occupant.
Un local vacant à régulariser sur OPERAT ?
Déclaration de cessation, reconstitution de référence ou mise à jour des indicateurs : la déclaration OPERAT à 399 € couvre ces situations. decrettertiaire.fr/declaration-operat
Cet article a une visée d’information générale et ne se substitue pas aux textes officiels (décret n° 2019-771, arrêté du 10 avril 2020 et arrêtés modificatifs, CCH). Pour une situation précise, un accompagnement personnalisé est recommandé.
